不動産の売却を成功させる手順（導入編）

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不動産の売却を成功させる手順（導入編）

不動産の売却を成功させる手順（導入編）

このページは、不動産をお持ちの方で、売却を検討し始めた方に向けたページです。

不動産の売却を検討され始めた方へ

不動産のご売却を検討されているのですね。

何かご事情があることでしょうか。いずれにしましても、売却するのなら相場よりも高めでスムーズに売却したいですよね！　業界の仕組みや営業マンのインセンティブなど理解しないと、業者や営業マンの利益や都合を優先されて、相場より安めでしかもトラブル続出でなかなか売却できない！　なんてことにもなりかねませんので、このページで予備知識を得てくださいね。

では、不動産の売却を検討するにあたり、最初の第一歩は何をすべきでしょうか？　それは、おおよその売却価格を知ることから始まります。その結果、本当に売却するのかどうかを判断することになります。

そして、おおよその売却価格を知るには主に次の５つの方法があります。それぞれにメリット・デメリットがあります。あなたの売却したい度合い…

ただ単に価格を知りたいだけか
高く売れるなら売却したいのか
早めに売却してしまいたいのか

に合わせて活用してくださいね。

順に詳しく説明します。

1.不動産ポータルサイトで類似物件から類推する

簡単度：★★★★★（5/5）
正確性：★★☆☆☆（2/5）

アットホーム

まずは簡単でざっくりな調べ方から。

取り急ぎは、不動産ポータルサイトで似たような物件を探してみることです。代表的な不動産ポータルサイトは以下の３サイトがあります。

ですが、上記のサイトに掲載されている物件価格は、あくまでも「売却希望価格」。実際の取引価格ではありません。ケースバイケースですが、やはり指値（値引交渉）が入り売却希望価格より多少下げて成約価格となるのが一般的です。中には、例外的にですが売却希望価格より高く取引されることもあります。

そこで活用したいのがコチラ。

2.土地総合情報システムで取引事例を知る

簡単度：★★★☆☆（3/5）
正確性：★★★☆☆（3/5）

土地総合情報システム

土地総合情報システムはこちら。

不動産取引価格情報検索する…ちょっと操作が難しいかも…ことで実際の取引価格（成約価格）を調べることができます。このデータは、不動産を取得した方たちが任意でアンケートに回答したもの。すべての不動産取引が網羅されているものではありませんが参考になります。

3.固定資産税評価額から逆算する

簡単度：★★★★☆（4/5）
正確性：★★★★☆（3/5）

固定資産税・都市計画税課税明細書

先のポータルサイトは、あくまでも近隣事例で類推でしかありません。

そこで、もし資料が手元にあるのなら固定資産税評価額から
逆算してみましょう。毎年５月前後…行政によって前後する…に固定資産税と都市計画税の納税通知書が届きます。この書類に土地と建物に別れて評価額が書かれています。

どの金額かわかりにくいのですが、もっとも大きな金額を探します。上記の図の場合は(12)の評価額の欄ですね。そしてこの金額を　0.7　で割ります。例えば、固定資産税評価額が3,000万円なら　3000万円 ÷ 0.7　で、約4,285万円となります。

なぜ　0.7　で割るのかというと、固定資産税評価額は時価の７割評価を目安としているからです。土地と建物と両方で計算して
合計します。これで、おおよその売却価格がわかります。ただし

特殊な地域（有名ブランドエリア）
特殊な物件（タワーマンションなど）

は、実際の取引価格が評価額よりも高額になるケースがありますので、ご注意ください。

4.マンションなら東京カンテイのマンション価格情報サービスで売買事例を調べる

簡単度：★★★★★（5/5）
正確性：★★★★☆（2/5）

東京カンテイ｜マンション価格情報サービス

マンションの価格を調べるなら、ずっとカンタンです。

東京カンテイのマンション価格情報サービスで、同じマンションの売出価格の事例が手に入ります。３千円ほどの費用となりますが、極めてカンタンであり、不動産業者からの営業もなく難解な固定資産税納税通知書を読み解くこともありません。ちなみに、この情報は不動産業者はもちろん銀行も使うような情報です。マンションの価格を調べたいのなら真っ先に使いたいサービスです。

5.不動産会社に査定を依頼する

簡単度：★★☆☆☆（2/5）
正確性：★★★★★（5/5）

不動産価格査定報告書

具体的に売却を検討しているなら、不動産会社に査定を依頼してしまいましょう。

依頼先は、大手業者・地場中堅業者、そしてネット業者の３社といったところ。大手業者は、ブランド力もあって安心しがちですが、大手同士の競争も激しいため高めの査定金額を提示してきたり熱心な営業をされたりすることも。ですので、大手だけでなく、地場中堅業者やネット業社といったスタンスの異なる業者にも査定を依頼します。

地場中堅業者とはその地域で数店舗から十数店舗を展開している業者のこと。大手業者ほどスマートではなくとも地元密着で長年営業しているので、こちらも安心感があります。ですが、こちらも大手との競争もあり高めの査定金額を提示してきたり、熱心な営業をされたりすることは覚悟しておきましょう。

最後に、ネット業者です。１階の路面店ではなくビルの１室に事務所を構えて、主にネットを使って営業している業者です。おそらく名前も聞いたことない会社だと思いますが、その分充実したホームページを持ち、社長やスタッフの人柄や写真なども見られることでしょう。逆にいうと、それくらいの情報をホームページに載せていない会社は査定依頼をする候補から外しましょう。

いずれにしても、ただ単に価格を知りたいだけなら業者に査定を依頼することはやめておいたほうがいいでしょう。いろいろな手段で売却する方向に営業（説得）されがちになります。彼らは営業のプロであり心理戦に長けていますので注意しましょう。

逆に、本気で売るのならこちらも積極的に話を聞きます。単なる価格だけでなく、売り時はいつだとかどのように営業するのかだとか、売却してお金を受け取るまでのスケジュールだったり、用意するものだったり、税金のことなども教えてもらいましょう。とはいえ、たいていは冊子にまとまっているものを渡されることになるでしょう。