ロードマップ

8級|ゴールまでのロードマップを描く

前回、目標実質利回りから総投資額と総借入金額を試算しました。続いて、何年で実現できそうなのか、シミュレーションをしてみましょう。

以下は、月30万円(年360万円)のキャッシュフローを手に入れることをゴールとしたロードマップ(道のり)です。

年数
年齢
取得価格
自己資金
総資産額
実質利回り
不動産CF
給与貯金
残高
0年目30歳2023年1,000
1年目31歳2024年2,000 500 2,000 1.50%30 100 630
2年目32歳2025年2,000 30 100 760
3年目33歳2026年2,000 500 4,000 2.00%70 100 430
4年目34歳2027年4,000 70 100 600
5年目35歳2028年2,000 500 6,000 1.00%90 150 340
6年目36歳2029年6,000 90 150 580
7年目37歳2030年2,000 500 8,000 1.50%120 150 350
8年目38歳2031年8,000 120 150 620
9年目39歳2032年2,000 500 10,000 1.50%150 150 420
10年目40歳2033年10,000 150 150 720

ポイントは、1つのシートだけで作るのではなく、シートをコピーして複数パターンを作りましょう。

例えば、実質利回り別・借入金割合別・物件規模別、それらの組み合わせ…などです。

こうすると、全体のイメージが持てるようになります。

なぜ、このステップが必要なのかと言うと、東京大家塾で良くある相談パターンに「1つ目の物件でゴールから遠ざかる物件を購入してしまっていた」というものがあるからです。

同じような失敗にならないように「不動産で何を実現したいのか?」の優先順位を明確にすることと、スタート地点(現在地)からゴールまでのロードマップ(道のり)を描きましょう。

こちらのロードマップでは、取得価格(物件価格+諸費用)に対して2割の自己資金を入れて取得することを想定して、実質利回り(税引き後年間キャッシュフロー÷取得価格)を1.5%で試算しています。

この実質利回りは物件により異なります。実質利回りは、ゴールまでの年数によって調整されます。

例えば、ゴールまでの年数が短く、目標キャッシュフローの金額が大きいと、高い実質利回りが必要になります。

高い実質利回りの物件は、一般的に、立地が悪い・築年数が古い・事故物件・再建築不可物件などの違法建築物・借地物件・擁壁物件などと敬遠される要素が大きく、また満室経営の難易度が高い物件になります。

そして、資産性(金融機関からの評価・インフレヘッジ・現金化のしやすさ等)は低くなります。資産性の低さで実務的に困ることは、資金調達が難しくなることです。例えば、金融機関は当該物件の担保価値を厳しく評価するため、そもそも融資を断られる・融資金額が少なくなる・金利が高くなる・借入年数が短くなる…となりがちです。

逆に、資産性を求めようとすると、実質利回りは、ずっと小さくなり、場合によってはマイナスにさえなります。

ここで「資産形成をしたい」と「副収入が欲しい」は相反するものだと理解する必要があります。

参考:図解|資産形成したいと副収入が欲しいは根本的に異なる

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