前回、目標実質利回りから総投資額と総借入金額を試算しました。続いて、何年で実現できそうなのか、シミュレーションをしてみましょう。
以下は、月30万円（年360万円）のキャッシュフローを手に入れることをゴールとしたロードマップ（道のり）です。
年数 | 年齢 | 年 | 取得価格 | 自己資金 | 総資産額 | 実質利回り | 不動産CF | 給与貯金 | 残高 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0年目 | 30歳 | 2023年 | 1,000 | ||||||
| 1年目 | 31歳 | 2024年 | 2,000 | 500 | 2,000 | 1.50% | 30 | 100 | 630 |
| 2年目 | 32歳 | 2025年 | 2,000 | 30 | 100 | 760 | |||
| 3年目 | 33歳 | 2026年 | 2,000 | 500 | 4,000 | 2.00% | 70 | 100 | 430 |
| 4年目 | 34歳 | 2027年 | 4,000 | 70 | 100 | 600 | |||
| 5年目 | 35歳 | 2028年 | 2,000 | 500 | 6,000 | 1.00% | 90 | 150 | 340 |
| 6年目 | 36歳 | 2029年 | 6,000 | 90 | 150 | 580 | |||
| 7年目 | 37歳 | 2030年 | 2,000 | 500 | 8,000 | 1.50% | 120 | 150 | 350 |
| 8年目 | 38歳 | 2031年 | 8,000 | 120 | 150 | 620 | |||
| 9年目 | 39歳 | 2032年 | 2,000 | 500 | 10,000 | 1.50% | 150 | 150 | 420 |
| 10年目 | 40歳 | 2033年 | 10,000 | 150 | 150 | 720 |
ポイントは、１つのシートだけで作るのではなく、シートをコピーして複数パターンを作りましょう。
例えば、実質利回り別・借入金割合別・物件規模別、それらの組み合わせ…などです。
こうすると、全体のイメージが持てるようになります。
なぜ、このステップが必要なのかと言うと、東京大家塾で良くある相談パターンに「１つ目の物件でゴールから遠ざかる物件を購入してしまっていた」というものがあるからです。
同じような失敗にならないように「不動産で何を実現したいのか？」の優先順位を明確にすることと、スタート地点（現在地）からゴールまでのロードマップ（道のり）を描きましょう。
こちらのロードマップでは、取得価格（物件価格＋諸費用）に対して２割の自己資金を入れて取得することを想定して、実質利回り（税引き後年間キャッシュフロー÷取得価格）を1.5%で試算しています。
この実質利回りは物件により異なります。実質利回りは、ゴールまでの年数によって調整されます。
例えば、ゴールまでの年数が短く、目標キャッシュフローの金額が大きいと、高い実質利回りが必要になります。
高い実質利回りの物件は、一般的に、立地が悪い・築年数が古い・事故物件・再建築不可物件などの違法建築物・借地物件・擁壁物件などと敬遠される要素が大きく、また満室経営の難易度が高い物件になります。
そして、資産性（金融機関からの評価・インフレヘッジ・現金化のしやすさ等）は低くなります。資産性の低さで実務的に困ることは、資金調達が難しくなることです。例えば、金融機関は当該物件の担保価値を厳しく評価するため、そもそも融資を断られる・融資金額が少なくなる・金利が高くなる・借入年数が短くなる…となりがちです。
逆に、資産性を求めようとすると、実質利回りは、ずっと小さくなり、場合によってはマイナスにさえなります。
ここで「資産形成をしたい」と「副収入が欲しい」は相反するものだと理解する必要があります。
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