仕事に悩む女性

空室対策

空室対策に管理会社の変更は有効か

The following two tabs change content below.
宅建士/AFP/PMP®など。不動産オーナー向け教育事業、東京大家塾(2006年〜)や不動産実務検定®認定団体J-REC理事・東京第1支部長・認定講師(2008年〜)として累計3万件以上の不動産投資・活用・トラブル相談の経験から失敗しない不動産活用を体系化。Google★4.8/215件〜・Udemy講師★4.2/972名〜・ココナラ個別相談★4.9/123件〜。著書/共著17冊・講演実績全国25団体〜・寄稿/取材協力多数。

最新記事 by J-REC公認不動産コンサルタント 大友哲哉 (全て見る)

満室にならないのは管理会社の怠慢が原因…ならば管理会社を変更すれば満室になる…はず…? これは本当でもあるし、そうでないこともあります。空室対策を理由に管理会社の変更を止めるつもりはありませんが、管理会社をとりまく環境を把握した上で実行してほしいと思います。

管理会社の変更が有効な事例1

私の主宰する東京大家塾のAさんは、空室対策上の理由で管理会社を変更したことで満室になった経験をお持ちです。その要因を分析すると「管理会社がそのエリアに進出してきたばかりだから」のようです。つまり、まだ管理戸数が少ないので、Aさんの空室を積極的に案内もするし他社にも紹介もするしポータルサイトに掲載もするし…ということのようなのです。

管理会社の変更が有効な事例2

東京大家塾では、管理会社の変更は「ポータルサイト…とくに、そのエリアでSUUMOに一番掲載している不動産会社を第一優先にしよう」とお話しています。

なぜなら、入居者募集と入居者管理の両方が得意な不動産会社は、まずないからです。理由は後述します。そのため、大家さんがどちらかをフォローする必要があります。

どちらがフォローしやすいかといえば、管理のほうです。募集のほうは宅建業者でなければできない手法がいくつもあるので、大家さんは手出しできない分野です。しかし、管理のほうは資格もなにも必要はないので、大家さん自らフォローができます。そして、首都圏では入居募集にチカラをいれている仲介会社はSUUMOを使っています。そのためSUUMOの登録件数が客付力の指標になるのです。

管理会社は人手不足

管理会社はどこも人手不足です。いえ、人材不足です。優秀な人材の確保が難しい職種なのです。

例えば、同じ会社に売買仲介部門があれば、優秀な人材は売買仲介部門に配置されます。なぜなら、売上の単価が数百万円単位だからです。一方の賃貸部門でも、優秀な人材は、賃貸仲介部門に配置されます。売上の単価は数十万円だからです。最後に、賃貸管理部門の売上は、戸当たり数千円単位です。つまり、毎月入る収入とはいえ、売上の単価としては安すぎるのです。

そして1つ1つの仕事としては、誰にでもできるカンタンなお仕事なので給料も安いのです。しかし、雑多な業務が山積みな上、入居者さんと大家さんの板ばさみなだけでなく、上司(社長)の意向も伺わねばならない仕事なのです。おそろしくストレスがかかります。ですので、長く勤める人材はあまりいなくノウハウもたまりにくいのです。

管理会社選びの究極の判断基準

こうした状況の中で、大家さんから「空室対策の提案をしてほしい」などと要求があって、まともな対応ができるのでしょうか? 私には到底無理だと思います。となると、例えば、会社全体の方針として、空室対策専門部署でも作らない限り、無理なのです。結論として、満室にすることを目的として管理会社を変更するなら、空室対策の専門部署や専任の担当者がいるような会社にすることです。

名ばかりの空室対策コンサルティングにご注意を!!

最近の空室相談の事例で続いているのが、次のような事例です。管理会社のホームページを見ると「空室対策にチカラをいれています」だったり「空室対策コンサルティングメニュー」があったり「稼働率97.8%!!」などとうたっている管理会社に管理委託しているにもかかわらず、1年間ずっと空室のようなパターンです。

そこで、現地に行ってみると…

  • 照明がないので部屋が暗い。
  • 虫の死骸がある。
  • 清掃済みの表示がない。
  • 下水のにおいがする。
  • 鍵がピッキングに弱いタイプの鍵のまま。
  • テレビドアホンではなくただの呼び鈴。
  • 通電されていないのでエアコンが使えない。寒くてゆっくり内見できない。

などなど、空室対策コンサルティングが聞いてあきれます。

このようなことがないように、空室対策コンサルティングの事例だったり、お客様の声だったり、セミナーやその収録映像を入手したりして、名ばかりの空室対策コンサルティングではないか確認したいものですね。


空室対策事例紹介

空室対策事例紹介

空室にお困りなら空室診断から。どのような診断方法なのか、事例紹介動画をご覧ください。今なら半額、さらに現地訪問しての空室診断無料で受けられる特典付き。詳しくはこちらです。

事例紹介動画の詳細はこちら

関連記事

  1. ステージング例

    空室対策に効果的なインテリアはマネることから始めよう!!

  2. 古いキッチン

    空室対策でキッチンにおしゃれなガステーブルを設置しよう!!

  3. アパート

    アパートの空室対策の3ステップ

  4. 無料インターネット

    未来ネット・Wi-Fi導入0円プラン

  5. 古びたキッチン

    空室対策でキッチンをどうするか間取別3つの対処法

  6. サブリースのアパート

    最終的な空室対策はサブリース!?

  7. ホストファミリーイメージ

    空室対策の1つとしてのシェアハウス化はアリ!!

  8. ワンルーム

    1Kや1Rの空室対策の考え方

最近の記事

  1. 不動産実務検定

    大家さんが取るべき資格5選
    大家さんが取るべき資格ベスト5
  2. 投資手法の選び方

    物件選びのマトリクス図イメージ
    不動産投資の一歩目が踏み出せない理由と解決する2…
  3. 投資手法の選び方

    物件選び統一基準決定戦2023
    物件が買えない3人の悩み。シンプルなマトリクスで…
  4. 不動産投資ルーキー

    資産形成
    図解|資産形成したいと副収入が欲しいはトレードオ…
人気の記事 注目の記事

ARCHIVES