3点ユニットバス

空室対策

空室対策として3点ユニットバスでやるべき11の工夫

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宅建士/AFP/PMP®など。不動産オーナー向け教育事業、東京大家塾(2006年〜)や不動産実務検定®認定団体J-REC理事・東京第1支部長・認定講師(2008年〜)として累計3万件以上の不動産投資・活用・トラブル相談の経験から失敗しない不動産活用を体系化。Google★4.8/215件〜・Udemy講師★4.2/972名〜・ココナラ個別相談★4.9/123件〜。著書/共著17冊・講演実績全国25団体〜・寄稿/取材協力多数。

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お風呂・トイレ・洗面台が一体となっている「3点ユニットバス」。ポータルサイトの検索で「風呂・トイレ別」でチェックを入れられると、お部屋の写真すら見てもらえないものです。そこで、分離工事をするかどうか悩むことになるのですが、実際のところ、分離工事は高額です。しかも収納スペースが隣接しているのが条件で、しかも、そのスペースの一部を減らすことになります。それでも、分離工事をしたほうがいいのでしょうか?

結論は「増額できる家賃」と「工事費」の利回りで決める!!

例えば、バス・トイレ別の類似物件の家賃に1万円の差があるのなら、年間で12万円の収入に差が出ることになります。このとき利回り10%の物件なら120万円、利回り8%の物件なら150万円が工事費の予算となります。ちなみに、新築で建てた物件なら新築時の利回りを採用すればいいでしょうし、中古で取得された物件ならそのときの利回りを採用すればいいでしょう。よくわからない方は、10%で計算すればいいと思います。

大部分のエリアでは分離工事しても家賃にそこまで反映できない

ぜひとも、ご自身で納得のいくまで調べてほしいものです。結論を言いますと、大部分のエリアでは、バス・トイレを分離工事したとしても、その分だけ収納が減ってしまったり、そもそも狭小ワンルームの需要と供給バランスが崩れていたりするので、家賃に反映させるのは難しいでしょう。では、どうしたらいいのでしょうか?

ゼッタイにバス・トイレ別でないと嫌だ!! の人は捨てる勇気を持つ

ちょっと屁理屈をこねますが、お風呂やトイレにいる時間と居室にいる時間って、どちらが長いのでしょうか? 明からに居室にいる時間のほうが長いもの。ですので、空室対策の予算は、居室のほうにこそ、時間もお金も労力もアイディアも掛けるべきです。確かに、お風呂やトイレで過ごす時間は、ある意味、特殊な時間ではあります。ですが、3点ユニットバスでも、その機能(?)は十分に果たすことができるものです。何がいいたいのかというと「3点ユニットバスだけど、まあ、いっか」と思わせることを考えてほしいのです。

ゼロはプラスに、マイナスはゼロに近づける!!

具体的には、一番長くいる居室は、カラーコーディネートすべきですし、間接照明を置いて立体感を演出してほしいですし、デッドスペースがあれば収納棚を作るなどの工夫がほしいところです。さらにはステージングとはいわないまでも、カーテンなどでアクセントがほしいところです。特徴のない居室にこそ工夫にチカラを入れましょう(ゼロはプラスに)。あとはミニキッチンの古ぼけた感じのマイナス面はゼロに近づけてほしいものです。

3点ユニットバスのマイナスをゼロに近づける方法

仮に3点ユニットバスを新品にしたとしても「わ~素敵な3点ユニットバス~この部屋に決めた~」とはなりません。狙うのは「居室が気に入ったから3点ユニットバスでもしょうがないか~」と言ってくれるお客様です。とはいえ「居室はいいんだけど、3点ユニットバスだからナシかな~」となってはいけません。そこで、3点ユニットバスのマイナス面をゼロに近づける工夫の例を紹介します。

なお、注意してほしいのが統一感。

例えば、豪華なシャワーヘッドにだけ交換たところで、ほかの平凡な部分が逆にみすぼらしくなるだけです。統一感は重要です。では、1つずつ紹介していきます。なお、順不同です。

便座交換

トイレットペーパーホルダー交換

棚の設置

ワイドミラー

シングルレバー水栓に交換

タオルホルダーの設置

一面にダイノックシートでアクセントを付ける

シャワーヘッドを交換する

シャワーカーテンを設置する

洗面の蓋を交換する

照明カバー交換&輝度を上げる

以上です!

統一感に注意して、できるところからチャレンジしてみてくださいね!


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