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空室対策

空室対策の1つとしてのシェアハウス化はアリ!!

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宅建士/AFP/PMP®など。不動産オーナー向け教育事業、東京大家塾(2006年〜)や不動産実務検定®認定団体J-REC理事・東京第1支部長・認定講師(2008年〜)として累計3万件以上の不動産投資・活用・トラブル相談の経験から失敗しない不動産活用を体系化。Google★4.8/215件〜・Udemy講師★4.2/972名〜・ココナラ個別相談★4.9/123件〜。著書/共著17冊・講演実績全国25団体〜・寄稿/取材協力多数。

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4LDKや5LDKやそれ以上の大型物件の場合、空室対策の1つとして、シェアハウス化してしまうのはアリです。メリットもありますが、デメリットもありますので整理してみます。

空室対策としてシェアハウス化4つのメリット

その1)古い物件でも比較的簡単なのリフォームで活用できる

ターゲットやコンセプト、立地にもよりますが、キレイにリフォームされている部屋に住みたいニーズがある一方で、そこそこの部屋でいいので安く借りて住みたいニーズも強くあります。まずは最低限のリフォームからシェアハウスの運営を始めてみて、運営ノウハウを蓄積していくのも1つの方法です。

その2)1戸でも複数人に貸すので空室リスクが分散する

1戸を1世帯に貸すとなると空室率は0%か100%のどちらかになりますが、例えば4LDKを4人に貸すなら空室率は分散します。今は、1世帯当たりの人数が減少しているので、5LDKなどの大型物件を5人家族や6人家族に貸すより、単身者5人に貸す方がカンタンなことが往々にしてあります。

その3)1世帯に貸すより収益性が高くなる

例えば4LDKの戸建てを12万円で貸すより、1人あたり4万円で貸す方が合計16万円と収益性が高くなります。近隣のワンルームの相場が5万円なら、入居者も安く住めるので、大家さんも入居者もお互いにメリットがあります。

その4)入居者に近い位置に居られるのでやりがいがある

大家さんの運営スタイルによりますが、一般的なアパート経営等に比べて、入居者との距離が近くなります。これを良しとするなら、やりがいのある楽しい暮らしにつながります。

空室対策としてシェアハウス化6つのデメリットや注意点

その1)短期入居が多く手続きが煩雑

家具家電付きなので気軽に入居できる一方で、退去もしやすいため、募集や退去の手間が一般的な賃貸住宅より多く煩雑になります。

その2)共用部分の清掃や管理が面倒

トイレ・浴室・洗面所・廊下・玄関などの維持管理や清掃、ゴミ出しをどうするか、大家さんが担当するのか入居者の当番制とするのかルールづくりやルールが守られているのかのチェックが面倒です。

その3)融資が出づらい

金融機関にとって、シェアハウスの評価は未知数の部分が多く、また昨今のいわゆる「かぼちゃの馬車問題」でシェアハウスのイメージが悪く、融資が出づらい状況にあります。ちなみに、既存物件の改修工事であれば、まだリフォーム費用として融資を受けることは比較的大丈夫です。

その4)法令上の位置付けに注意が必要

例えば5LDKに5人家族が住む分には住宅で良かったのですが、独立した5人が住むとなると建築基準法上「寄宿舎」扱いとなり、建築基準法上別の規制がかかります。面積や地域により異なりますので、役所でヒアリングしたり建築士に相談しましょう。

その5)募集方法が限られる

入居募集は主に、ひつじ不動産というシェアハウスのポータルサイトに依存します。このサイトからの入居募集の依存度を下げるためにも、独自にブログを立ち上げ、歓迎パーティーや各種交流会などイベント行い、その模様を掲載したり、街のスポットを掲載したりするなどの工夫が必要になってきます。

その6)運営を外部に委託する手数料が高い

以上のように、一般的なアパート経営に比べると収益性は高い反面、運営コストが高いため、シャアハウス運営会社に委託しようと思うと、その手数料は家賃の20%前後(または1室あたり1万円前後)となります(一般的なアパートの場合は家賃の5%前後)。

空室対策としてシェアハウス化のオススメの運営方法

もし、シェアハウスを運営するなら、私とは言いませんが不動産コンサルタントと共に「入居者による自主運営ルール」を作って、そのルールを守っているのかどうかを大家さんがチェックしたり、ルールを修正したりするという運営の仕方をお勧めします。


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