空室対策の会社選びの３つポイント

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J-REC公認不動産コンサルタント大友哲哉

宅建士/AFP/PMP®など。不動産オーナー向け教育事業、東京大家塾（2006年〜）や不動産実務検定®認定団体J-REC理事・東京第１支部長・認定講師（2008年〜）として累計３万件以上の不動産投資・活用・トラブル相談の経験から失敗しない不動産活用を体系化。Google★4.8/215件〜・Udemy講師★4.2/972名〜・ココナラ個別相談★4.9/123件〜。著書/共著17冊・講演実績全国25団体〜・寄稿/取材協力多数。

空室対策「専門」のコンサルティング会社

まずは空室対策「専門」のコンサルティング会社です。具体的な社名は伏せますが検索すればいくつか出てきます。費用としては、基本料金のほかに満室になったら１戸あたり１か月分の家賃を支払うパターンが多いようです。成功報酬なので無駄がないのがよいところです。

具体的には、全国に提携した管理会社がいて、管理会社を変更することになります。そして、コンサルタントはその管理会社に細かな指示を出して満室にするようです。ちなみに、コンサルタントは管理会社からバックマージンをもらっているとかいないとか。大家さんとしては満室になればいいので関係ないのですけれど。むやみやたらとＡＤ（広告宣伝費）を上乗せするより効果的なのでダメではありません。

しかし次の退去～入居募集にも生きる空室対策なのかというと、またコンサルタントのお世話になる可能性が高いので、そこがネックです。なお、コンサルタントの良し悪しは、例えばお客様の声だったり事例だったりで確認しましょう。

不動産コンサルタント

続いての空室対策をしてくれる会社は総合不動産コンサルタントです。特にアパート・マンション経営コンサルタントなら、空室対策コンサルティングも手がけていることでしょう。ですが、総合的なのがあだになって（？）、何ができて何ができないのかウェブサイトを見る限りではよくわからないのがつらいところ。問い合わせるのも面倒です。

もし、空室対策のセミナーや個別相談会の費用が少額で開催していれば、様子見に申し込んでみてもいいでしょう。

ちなみに、私の場合は、この総合不動産コンサルタントに該当します。どのようなサービスが受けられるかは、コンサルティングサービスのご提案のYes/Noチャートで判別できます。実績についてはお客様の声や毎月月末に開催している空室率アンケートの結果をご参考に。

ちなみに、2021年12月の東京大家塾の会員さん（６ヶ月以上在籍）の空室率は2.2% でした。

空室対策がウリの管理会社

比較的、新しい会社が空室対策をウリにした管理会社を立ち上げています。旧態依然とした管理会社は受身体質の会社が多く、その地域の空室率が２０％なら、管理物件の空室率が２０％で何が悪い？　とはいわないものの、大家さんから空室相談があっても、まともな提案ができない管理会社が多いものです。そこで、ホームページなどで空室対策をウリにしたページをを作成して、新しい管理委託を受託するべく空室対策コンサルティングを打ち出しています。

しかしながら、空室率２０％のエリアで満室にするのは、やはりカンタンなことではありません。大家さん側としては、家賃も下げず新たなリフォームもせず満室にしてくれると期待して相談すると「家賃さげましょう」「もっときれいにリフォームしましょう」「ペット可にしましょう」とありきたりな提案しかなくてウンザリするケースも聞きます。このあたりは、ホームページなどでコンサルティング事例が豊富にあるかどうか、お客様の声が多数あるかどうかなどで判断してみてはいかがでしょうか。

満室保証を条件に交渉してみる

空室対策をウリにしたコンサルティングをしているなら、満室保証をしているか、そうでないなら満室保証をしてもらえないか交渉してみましょう。例えば

３ヶ月以内に満室にならなければ返金します。
３ヶ月以内に満室にならなければ満室になるまで無償でサポートを継続します。

といった内容です。

もちろん、あなたから資料提供すべきこともあるので、そのあたりは迅速に対応するなど協力は必要です。契約したらすべて丸投げで自分は何もしないでいい、そんな都合の良いことはありません。空室対策コンサルタントとは定期的なミーティングを行って、自分でもできることは積極的に手伝うことを申し出るなど二人三脚で満室に向けて動いていくのがいいでしょう。

なお、いずれにしましても、管理会社がどのような業務をしているのか、知っておいて損はありません。不動産実務検定で、ぜひ学んでみてみください。