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空室対策九段|定期借家契約について管理会社と打ち合わせをする

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宅建士/AFP/PMP®など。不動産オーナー向け教育事業、東京大家塾(2006年〜)や不動産実務検定®認定団体J-REC理事・東京第1支部長・認定講師(2008年〜)として累計3万件以上の不動産投資・活用・トラブル相談の経験から失敗しない不動産活用を体系化。Google★4.8/215件〜・Udemy講師★4.2/972名〜・ココナラ個別相談★4.9/123件〜。著書/共著17冊・講演実績全国25団体〜・寄稿/取材協力多数。

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定期借家を導入すると、一般的には断るであろう入居申込みを、リスク管理しながら受け入れられるので、満室稼働に貢献しますよ?

東京大家塾の「空室対策・段位認定コース」の九段は「定期借家契約について管理会社と打ち合わせをする」ことです。

ちなみに、2021年12月の東京大家塾の会員さん(6ヶ月以上在籍)の空室率は2.2% でした。

定期借家契約は、契約期間の満了と共に、入居者に退去してもらえる契約形態です。「え? 当たり前でしょ?」と思った大家さんは、ちょっと勉強不足。

一般的な「普通借家契約」は、契約期間が満了して、大家さんが入居者の退去を希望してもNG! 借地借家法という法律上、入居者が住み続けたいと希望する限り賃貸借契約は「自動更新」され続けるのです。極論すると、未来永劫、貸し続けなければならないのです!! 家賃滞納していようと、老朽化していようと、そんなのカンケーネーなのです。

それでも、どうしても退去して欲しい時は「立退料」の話になります。なぜ、貸した物を返して欲しいのにお金を払わなければならないのか? あまりにも借主を保護しすぎで、理不尽な法律・制度・契約なのです。

だから、入居審査は厳しくなります。不良入居者に居続けられるのは最悪だからです。なぜなら、周囲の優良入居が不良入居者のせいで退去されてしまうからです。これはゼッタイに避けたい事態です。

そこで定期借家契約なのです。

定期借家契約なら契約期間満了と共に無条件で退去させられます。もちろん、立退料の話にもなりません。

ですので、例えば、滞納保証会社の審査がNGだった入居希望者でも、面談してみて悪くないと判断すれば、6ヶ月間の定期借家契約で入居して様子を見る、という選択が取れるようになります。

ですが、契約実務が煩雑になるなど、管理会社に敬遠されがちです。特に、大手は困難です。逆に、これから管理戸数を伸ばそうとしている中小管理会社なら、なんとか理解してもらえるように努力する価値はあります。大手管理会社との差別化になると理解されれば勝算はあります。

なお「定期借家は入居者に嫌われる」とのデマがあります。逆です。定期借家は入居者にとって「メリット」なのです。

なぜなら、不良入居者を追い出すことができるので、入居ルールを守る入居者だけの優良物件になるのですから。

管理会社が「定期借家は入居者に嫌われる」というのは

「この大家メンドクセーナー」
「定期借家は管理会社にとってメリットはないんだよナー」

・・・とは、正直に言えないので「空室対策の足を引っ張る」って言っとこうとの意味です。

この壁を乗り越えられるほど、管理会社といかに関係を築くか。定期借家に限らず、管理会社との関係性は、今後の空室対策の要になるでしょうね。

定期借家をしっかり勉強したい方は、ちょっと古いのですが、大家さんTVという有料動画視聴サイトで、私の過去のセミナーが視聴できます。

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