資産形成

不動産投資ルーキー

図解|資産形成したいと副収入が欲しいはトレードオフ

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宅建士/AFP/PMP®など。不動産オーナー向け教育事業、東京大家塾(2006年〜)や不動産実務検定®認定団体J-REC理事・東京第1支部長・認定講師(2008年〜)として累計3万件以上の不動産投資・活用・トラブル相談の経験から失敗しない不動産活用を体系化。Google★4.8/226件〜・Udemy講師★4.18/1,107名〜・ココナラ個別相談★5.0/136件〜。著書/共著19冊・講演実績全国25団体〜・寄稿/取材協力多数。

ココナラという相談サービスでいただいた内容が、ほかの方にもシェアしたいな〜と思ったので紹介します。

B/S重視物件とCF重視物件の比較

項目
B/S
重視
→5年後
CF
重視
→5年後
物件
種別
区分RC造M木造AP
実質
利回り
0%2.0%
取得
価格
5,0005,000
現金1,0001,0001,0001,500
土地4,0004,0002,0001,900
建物1,0009003,0002,300
借金4,0003,5004,0003,500
純資産2,0002,4002,0002,200

私も、資産がほしいし、現金もほしいです(笑)。そして、私も、その昔、それは同時並行で出来るものだと思っていました。しかし、実際は、同時並行させようと思うと、上手くいかないのです。つまりトレードオフ1の関係です。

市場にある物件は、大きく分けると上記の2パターンとなります。仮に、予算として物件価格5,000万円とします。

B/S重視物件パターン

まず、左側の「B/S重視2」物件パターンは、立地が良く土地値が高いため、利回りが低く、建物割合が小さい物件…つまり区分マンションのような物件を想定されます。

利回りが低いためキャッシュフロー(CF)3は出ませんが、物件価格(資産性)が下がるリスクは小さいでしょう。

CF重視物件パターン

一方、右側の「CF重視」物件パターンは、利回りが高くないと売れないような立地のため、土地割合より建物割合が高い物件…つまり木造AP(アパート)が想定されます。

立地から土地価格は下落傾向、建物割合が高いため建物価格の減少も大きなものとなります。

両方を狙える物件は存在しない

となると、両方を狙える物件は存在しないことがわかります。

もし、そうした物件があったとしても、買取業者が即決で現金買いして、高い価格で転売します。結局「B/S重視物件」となって市場に再登場してきます。

B/S重視物件でCFが出る場合

まず、B/S重視…資産性が高い(土地・建物の価格が下がりにくい・上がる可能性も若干ある)のに、キャッシュフロー(CF)が出る(税引前の手取りが1戸あたり年12万円以上)ような物件は、好立地であるにも関わらず、価格が安く利回りが高い物件となります。

ちなみに、B/S重視物件でも、物件価格が下がる可能性はゼロではありません。物件価格の下落リスクはあります。一方で、CFが増える見込みはありません。

CF重視物件の場合

次に、CF重視物件の場合、まず、そもそも見込み通りのCFが手に入るとは限りません。なぜなら、満室稼働する難易度は高いからです。立地や築年数による設備の老朽化・間取りの古臭さなどが影響しがちです。

しかし、宝くじに当たるような確率かもしれませんが、物件価格が上昇する(とはいわないまでも思っていたより下がらない)可能性はあります。

整理するとこんな感じでしょうか。

項目
資産形成
(B/S重視)
副収入
(CF重視)
土地値下がらない下がる
土地割合高い低い
建物割合低い高い
建物評価減少ない多い
満室経営やさしいむずかしい
運営経費少ない多い
運営手間軽い重い
売却しやすいしにくい
融資受けやすい受けにくい
購入しやすさしやすいむずかしい
入居者の質高め低め

同時に進めようと思うと、物件が買えない(見つからない)ので、どちらかに優先度を持てるといいですね。

どちらにすべきか? は、最終的に「どうしたいのか?」によります。

よくあるパターンとしては、いわゆるFIRE狙いならCF重視となります。資産的な部分がどうのこうのいうのは、その後です。ただし、純資産がマイナス(債務超過)になると、金融機関から融資は受けられなくなることは知っておきましょう。

一方で、別に今の仕事は悪くないし続けたいけど、老後のために資産形成したい…なんていう方は、目の前のキャッシュは問題ないわけですから、手間がかからず知らないうちに純資産が増えるような物件…B/S重視でいいわけです。

あなたにふさわしいのは、B/S重視ですか? CF重視ですか?

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  1. 両立できない・一方が成立するともう一方は成立しない状態のこと。2つ以上の欲求を同時に満たせないジレンマとなります。
  2. B/Sとはバランスシート=貸借対照表=資産と負債と資本の関係を表したもの。B/S重視とは特に金融機関から見られたときに純資産(資産-負債)の金額を重視するということ。金融期間から融資を受けるのに重要な項目の1つ。
  3. 収入-支出を引いたもの。基本的に税引前。なお、木造APの大規模修繕の準備金を考慮していない(支出項目に入れていない)。使う人や文脈によって定義が異なることが多いので注意。

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