パートナー選びのイメージ

20Stepステップコンサル

パートナー選びのポイント(前編)(No.25)

The following two tabs change content below.
宅建士/AFP/PMP®など。不動産オーナー向け教育事業、東京大家塾(2006年〜)や不動産実務検定®認定団体J-REC理事・東京第1支部長・認定講師(2008年〜)として累計3万件以上の不動産投資・活用・トラブル相談の経験から失敗しない不動産活用を体系化。Google★4.8/215件〜・Udemy講師★4.2/972名〜・ココナラ個別相談★4.9/123件〜。著書/共著17冊・講演実績全国25団体〜・寄稿/取材協力多数。

最新記事 by J-REC公認不動産コンサルタント 大友哲哉 (全て見る)

良い不動産会社を選ぼう!

前回は「家賃下落の対抗策」でした。家賃下落に対抗するには、家賃に見合ったサービスを付加することです。後付けできるサービスは複数ありますので、ぜひ検討して下さい。

さて、第25回は「パートナー選びのポイント(前編)」です。

パートナーとは不動産会社のことで、良い会社と組めれば、あなたの賃貸経営は安泰です。ただ、不動産会社の評価基準は、大家さんの経営スタイルによります。経営スタイルとは、アパート経営を「投資(資産形成)」と考えているのか「事業」と考えているのかの違いです。あなたの場合はどちらですか?

家賃保証に騙されないように!

もし「投資」だとすれば、不動産会社の評価基準は募集管理システムにあります。なぜなら、投資は不労所得を目指すものなので、不動産会社との関係は管理委託か一括借上となるからです。具体的な評価方法は、競合物件より入居者を獲得できる仕組み、長期入居のための仕組み、それらの取り組みが特定の優秀な人材に依存していないのか、の3点です。

つまり、満室経営を実現する能力の有無を見極めることです。

ここで注意してほしいのは、家賃保証に誤魔化されないことです。満室を実現することは困難なので、家賃保証のために赤字が続いていたら会社は破綻します。それでも家賃保証を打ち出すのにはワケがあります。まず、新築や売買仲介とセットであれば、このときの粗利が大きいため、その後の家賃保証で赤字となっても、たいした影響はありません。

特に、大手アパートメーカーの新築時の粗利は4割とも5割とも言われています。また、保証家賃はいつでも減額できるので、赤字は回避できます。なぜなら、大企業といっても借主は借地借家法上保護され、家賃減額を特約で禁止していたとしても、法律上無効と主張できるからです。

自主管理が重要!

そんなに家賃を下げられてはたまらん!と、大家さんが自分の物件を工夫して差別化することは困難です。

不動産会社は、管理の手間を増やしたくないので、物件ごとに設備や入居ルールを変えられるのを嫌がります。こうして差別化のできない物件は、家賃保証の減額の要求を飲むしかありません。この流れに逆らうには、自主管理によって大家さんの時間と労力を投入し、特長のある物件を運営することです。この経営スタイルの場合は、また違ったタイプの不動産会社が求められます。

次回、詳しく解説します。

関連記事

  1. 外国人入居者イメージ

    外国人を受け入れよう(No.03)

  2. 3点ユニットイメージ

    時代遅れの二大設備の対処法(No.17)

  3. 高齢者の入居者イメージ

    高齢者を受け入れよう(No.02)

  4. 入居ルールイメージ

    空室を作らないポイント(ソフト編)(No.23)

  5. ワンルームイメージ

    相場に見合ったありきたりな部屋にする(No.18)

  6. 家賃下落イメージ

    家賃下落の対抗策(No.24)

  7. 入居申込書イメージ

    適正な家賃設定をする方法(No.14)

  8. 注意点イメージ

    間口を広げることの注意点(No.12)

最近の記事

  1. 不動産実務検定

    大家さんが取るべき資格5選
    大家さんが取るべき資格ベスト5
  2. 投資手法の選び方

    物件選びのマトリクス図イメージ
    不動産投資の一歩目が踏み出せない理由と解決する2…
  3. 投資手法の選び方

    物件選び統一基準決定戦2023
    物件が買えない3人の悩み。シンプルなマトリクスで…
  4. 不動産投資ルーキー

    資産形成
    図解|資産形成したいと副収入が欲しいはトレードオ…
人気の記事 注目の記事

ARCHIVES