最新記事 by J-REC公認不動産コンサルタント 大友哲哉 (全て見る)
- 再建築不可物件は本当にNG？ 空き家・古アパート活用で資産形成と相続対策 - 2024年6月21日
- 旧耐震基準の物件に投資してはいけない…は本当か？ - 2024年6月20日
- 擁壁物件への投資はNGなのか考えるべき３つのポイント - 2024年6月18日
空室の原因と対策！
前回は「空室の原因とその対策１」でした。空室の原因の１つに、そもそも業者が募集活動をしていないことがあります。募集チラシの内容とポータルサイトの掲載を確認しましょう。
さて、第16回は「空室の原因とその対策２」です。
今回は、空室の原因として大家さん側に問題がある場合を解説します。それは「大家さんと借り手側の認識のズレ」です。このズレの発生源は、賃貸市場が借り手市場になったことと、世代間格差から生まれています。このズレを埋めていくには、どうしたら良いのでしょうか？
入居者層と同じ世代の意見に耳を傾けること！
なぜなら、これまでずっと貸し手の都合を優先していた思考回路を、借り手の都合を考える思考回路に切り替えることは難しいもの
です。また、世代間格差の解消を自分の中で行うことは困難です。そこで、入居者層と同世代の意見を受け入れることになります。
例えば、内外装の色や柄について意見を求め反映させます。すると、見た目が入居者好みになることで、募集チラシやネット広告の写真のアピール力が向上します。また、借り手側が求める設備を導入することで築浅物件とも戦えます。
なお、具体的に意見を聞くべき人で最も身近なのは、業者のスタッフです。中でもお客様と一緒に部屋を案内しているスタッフです。注意点は「業者の意見」ではなく「お客様の意見」を教えてもらうことです。例えば「先日案内したお客様はこう言っていた」という事実を教えてもらうことです。それも複数のお客様の話を集めて判断することです。
年齢だけでなく、年収も重要！
また、あなたの子供や孫の意見を聞くのも良いでしょう。注意点は年収です。世代は同じでも年収が異なる場合は参考になりません。
いかがでしたでしょうか。
年齢によって時間感覚は変化するといわれています。例えば、２０歳の１０年前は年齢比５０%、８０歳の１０年前は年齢比１２．５%、時間感覚は４倍の差となります。築１０年の物件に対する感覚の違いを埋めることは難しいものです。そこで入居者層と同じ層の意見を聞くことです。もしかしたら、若輩者に意見されるのに抵抗があるかもしれません。まずは小さい範囲で採用して結果で評価しましょう。
次回は、時代遅れの二大設備「３点ユニット」と「室外洗濯機置場」の対処方法をご紹介します。
