新築企画の進め方のイメージチャート

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J-REC公認不動産コンサルタント 大友哲哉

代表 ： 東京大家塾

宅建士/AFP/PMP®など。不動産オーナー向け教育事業、東京大家塾（2006年〜）や不動産実務検定®認定団体J-REC理事・東京第１支部長・認定講師（2008年〜）として累計３万件以上の不動産投資・活用・トラブル相談の経験から失敗しない不動産活用を体系化。Google★4.8/257件〜・Udemy講師★4.1/4,151人〜・ココナラ不動産相談★4.9/180件〜。著書/共著20冊・講演実績全国30団体〜・寄稿/取材協力多数。

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プロジェクトとは

1. 独自性（創造性）
2. 有期性

の特徴を持ち

• 段階的詳細化

をもって進めていきます。

独自性とは、今までになりモノを。
有期性とは、明確な期限までに。

段階的詳細化とは、始めはラフに。
進めていくといろいろわかってくるので
段々と詳細に詰めていくこと。

なお

プロジェクトマネジメントとは
プロジェクトの成功確率を高める
取り組みのことです。

これを土地から新築企画に当てはめると
企画初期は、次のようなイメージです。

1. コンセプトを仮に決める（誰に住んでほしいのか）・・・完成度40%くらい
2. プランニング（平面図）を仮に決める・・・完成度20%くらい
3. エリアを仮に決める・・・完成度20%くらい
4. 賃料設定を仮に決める・・・完成度20%くらい
5. コスト（総事業費）を仮に決める・・・完成度20%くらい
6. ファイナンス（資金調達）を仮に決める・・・完成度20%くらい
7. 土地を仮に決める・・・完成度20%くらい

まず

コンセプトを仮に決めて
その逆算で２番以降をラフに決めます。

この段階では
全て机上で進めます。

ですので、

• 建築士に図面を作成してもらうことはしない
• 精密な賃料調査はしない
• 建設会社に見積もり依頼はしない
• 銀行に直接相談はしない
• 土地の現地調査はしない

となります。

このラフの作成段階で
難しいと感じるときは

不動産コンサルタントなどに
相談して進めます。

この段階の試行錯誤は
数回どころではなく
数十回はやることになります。

特にエリアによって
土地相場も家賃相場も異なるので

いろいろとエリアを変えて

「このエリアいけそうじゃないかな？」

と手応えを感じるまで
試行錯誤を繰り返します。（次ページ［３］に続く）