最新記事 by J-REC公認不動産コンサルタント 大友哲哉 (全て見る)
- 連帯保証人の都合で融資NGはローン特約の対象外で手付金は返還されないのか？ - 2024年11月13日
- 非公開の優良物件でもM&A案件なら素人は手を出さない - 2024年10月29日
- 立憲民主党の住宅政策からアパート経営の風向きは変わるのか？ - 2024年10月28日
築年数が経ってくるとキッチンの古さが目立ちます。キッチンが古くさいだけで『うわっ！この部屋やめとこっ』となりかねません。とはいえ、キッチンを交換しようとするとけっこうな金額の見積書が出てきます。空室対策上、どのように考えたらいいのでしょうか？
その１）ワンルーム・１Ｋの場合
ミニキッチンの交換は思いのほか高額
ミニキッチンの交換見積もりを取ったことありますか？ 私はあります。高いです！ 本体価格は十数万円程度なのですが…
既存のミニキッチンの取り外しや処分費を入れると３０万円を超えます。かといって所詮はミニキッチンです。仮にミニキッチンが新品になったからといって『うわっ！このキッチンすてき！この部屋に決めた！』となるなんてありえません。つまり、空室対策上、費用対効果が悪いのです。では、どうするか？ についてまとめますね。
ミニキッチンの渦巻状の電熱器はＩＨ化する
まずは単身者向け住戸でよくあるミニキッチン。とりいそぎ、渦巻状の電熱器はＩＨのものに交換しましょう。
工事はカンタンです。コンセントがあれば素人でも大丈夫です。工具もドライバーだけでOKです。
色あせた扉はダイノックシートで刷新する
次に扉です。ダイノックシートを貼りましょう。ダイノックシートとは化粧フィルムのこと。メーカーによって呼び方が異なります。代表的なダイノックシートは３Ｍで、リアテックシートはサンゲツです。このシートを貼ると見違えて綺麗になります。
ですが、これらを貼るのにコツが必要なので、こちらの教材で技術を習得してください。
古びた取っ手を交換する
古びて、さびていたり、手あかで汚れていたりする取っ手は交換します。サイズさえ合えばドライバーですぐに交換できます。
2ハンドル混合水栓はシングルレバー水栓に交換する
水栓関係は専用の工具が必要になるので、DIYするには、やや上級者向けか。でも、チャレンジしてみる価値はありますよ。水道の元栓を締めるのを忘れないように！
その２）難しいのは２ＤＫなどの準ファミリータイプ
こういうタイプのキッチンを、どのようにリニューアルするのか、ホント難しい問題です。
古びたキッチン
これが３ＬＤＫなどの完全なファミリータイプで、築３０年オーバー、それでも家賃が１０数万円取れるようなエリアなら、賃貸用のシステムキッチンに交換しても割りに合うでしょう。ですが、準ファミリータイプで家賃が８万円程度となると、システムキッチンに交換する予算を捻出するのは困難です。
となると、やはり対処すべき手法はワンルームタイプと、ほとんど同じとなります。そしてガステーブルをデザイン性の高いものを最初から設置しておくことで、印象を良くすることですね。こちらの白いガステーブルがデザイン性も高くかわいらしいのにリーズナブルでおすすめです。
その３）ファミリー物件の場合はシステムキッチンに交換する
すでに述べた通り、ファミリー物件で家賃がそれなりに取れるのなら、賃貸用のリーズナブルなシステムキッチンに交換しましょう。ファミリータイプの場合、お部屋選びに占めるキッチンの重要度は高いので、空室対策上キッチンに予算を掛けても元が取れます。というより、予算を掛けないと見向きもされない、つまり空室のままとなることでしょう。
賃貸用システムキッチンのイメージ
とはいえ、よく聞くメーカーだとやはり高いので、例えば、ニトリだったり、ハウステックといったあたりのメーカー品が狙い目です。どちらも機能としては十分です。賃貸の場合『リクシルのシステムキッチンでなきゃヤダッ!!』なんて女性の声を聞いたことはありません。（？）
まとめ：リフォームの予算をどのように決めるのか？
とにもかくにも空室対策的には費用対効果が全て、です。ですが、安ければなんでもいいわけではありません。単身者向けならキッチンの重要度は落ちます。いかに安く古臭さを払拭するか。とはいえ、近年はお弁当を作って持参する男子もいるので、１００％そうだとはいいきれませんが、そこは割り切ります。
ファミリー向けならキッチンの重要度は上がります。そうなると、例えば和室は１室だけ洋室に変えずに、その分の予算をキッチンに割り振る、なんて考えも必要になるでしょう。
最終的な総合予算は、家賃から逆算して決めます。
例えば、必要最低限の原状回復工事だけで入居者が入る家賃が８万円だとします。一方で、立地や広さが同程度の築浅物件の家賃が１２万円だとします。ガッツリとリフォームしても、さすがに築浅と同等の家賃とはいきませんので、１１万円と設定します。最低限の原状回復工事だけの場合との家賃の差は３万円です。もともとの物件全体の利回りが１０％と仮定して、３万円多く取れるのなら、年間３６万円になるので、１０％で割り戻すと３６０万円。これがリフォーム全体の予算となります。
なんとなくで決めていたリフォームの予算ですが、このような理屈で算出することができます。もっとも家賃設定や利回り設定で数字は大きく変動しますので、その点は納得のいくまで精査されてください。
あなたの満室経営の実現を心よりお祈りいたします！
空室対策事例紹介
空室にお困りなら空室診断から。どのような診断方法なのか、事例紹介動画をご覧ください。今なら半額、さらに現地訪問しての空室診断を無料で受けられる特典付き。詳しくはこちらです。
