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この記事では、不動産投資の「利回り」＝コストパフォーマンスだけでなく、「時間」＝タイムパフォーマンスにも考慮して、あなたがどのような戦略で物件選びをすべきかを解説します。
なお、ここでいう「時間」とは投資期間の意味ではなく、あなたが不動産投資のことを考えたり勉強したりする「思考時間」と実行するための「作業時間」のことを指します。
不動産投資の８割は物件選び..でも何を基準に選ぶ？
不動産投資で成功するには 「どんな物件を選ぶか」 が非常に重要です。物件を選ぶ基準として 「表面利回り」 という言葉を耳にすることがあるでしょう。
表面利回りとは、 年間の家賃収入を物件価格で割ったもの で、 物件の収益性を示す指標 となります。例えば、1,000万円の物件から年間50万円の家賃収入があるとすると、表面利回りは5%となります。
つい「数字が大きければ良い物件」と思いがちですが、令和時代、 不動産投資を取り巻く状況は変化 しています。
なぜ表面利回りが低下しているのか
近年、不動産価格は上昇傾向にあります。
一方で、賃料はなかなか上がりません。これは 「賃料の硬直性」 と呼ばれる現象で、一般的な賃貸借契約の場合、入居中に家賃を上げるには賃借人の同意が必要です。そのため家賃を上げようとすると新規募集時に限られることに原因があると思われます。
つまり、 物件価格は高いのに、家賃収入は増えない という状況になり、結果として 表面利回りが低下 しているのです。
表面利回りだけで判断してはいけない
表面利回りが高い物件は、一見魅力的に見えます。しかし、 満室経営が難しい 場合が多く、 空室対策など に多くの時間や労力を費やす必要があります。
例えば、
- 入居者募集のための広告方法
- 原状回復リフォーム
- 入居審査方法
- 契約と特約条項
- 退去時の対応方法
など、 物件管理 には様々な業務が発生します。もちろん管理会社の支援はありますが、最終判断はあなたが行うことになり、費用負担もあなたとなります。
一方、表面利回りが低い物件は、 立地条件が良い 場合が多く、 満室経営しやすい というメリットがあります。そのため、物件管理に費やす時間や労力は少なくて済みます。
YouTubeや書籍で、高利回り物件による成功大家さんの事例が多くありますが、平成デフレ期の時代のもので令和インフレ期に当てはまるのか配慮が必要です。
時間をかけるか？ 効率を重視するか？
不動産投資で成功するには、 「時間」 と 「収益」 のバランスを考える必要があります。なお、ここでいう「時間」とは、あなたの作業時間や思考時間であり、投資期間の意味ではありません。
- 時間をかけてでも収益を最大化したい なら、表面利回りが高い物件を選び、空室対策などの物件管理に力を入れる必要があります。このスタイルのことを私は「アクティブ大家さん」と呼んでいます。
- 時間よりも効率を重視したい なら、表面利回りが低い物件を選び、物件管理の手間を省く方が良いでしょう。このスタイルのことを私は「パッシブ大家さん」と呼んでいます。
初心者におすすめなのはパッシブ大家さん
不動産投資を始めたばかりの頃は、 知識や経験が不足 しているため、 物件管理に戸惑う ことも多いでしょう。そのため、 最初は表面利回りが低い物件 を選び、 物件管理の経験を積む ことをおすすめします。
慣れてきたら、 表面利回りが高い物件 に挑戦し、 収益を拡大 していくアクティブ大家さんに変更する方法もあります。
含み益にも注目しよう
表面利回りが低い物件でも 「含み益」 に期待できる場合があります。
含み益とは、 物件価格が上昇した際に得られる利益 のことです。例えば、1,000万円で購入した物件が、数年後に1,200万円に値上がりした場合、200万円の含み益が発生します。
立地条件が良い物件は、 将来的な値上がり が期待できるため、 長期的な視点 で投資を行うことも重要です。
まとめ. 平成デフレ期と令和インフレ期と異なる背景に配慮
不動産投資は、 「利回り」 だけではなく、 「時間」 や 「含み益」 など、様々な要素を考慮する必要があります。
繰り返しになりますが、YouTubeや書籍に高利回り物件による成功大家さんの事例が多くありますが、平成デフレ期の時代のもので令和インフレ期に当てはまるのかどうか配慮が必要です。
初心者の方は、パッシブ大家さんとして、まずは基本的な知識を身につけ、ご自身の投資スタイルに合った物件選びを行いましょう。アクティブ大家さんにシフトするのは、それからでも遅くはありません。
もし、あなたがこの記事を読み、パッシブ大家さんとして体系的に学習し実践していきたいかな〜と思いましたら、単なる利回りの低いダメ物件を選ぶことなく、確実に含み益を狙える物件選びや管理会社を選べるようになる有料コンテンツの用意があります。
しかしながら、不動産のことが「なんか面白そうだな〜」という気持ちがないと続けられません。「好きこそ物の上手なれ」ということわざもあるように、最終的にあなたが楽しんで取り組むからこそ結果が出るものです。
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