最新記事 by J-REC公認不動産コンサルタント 大友哲哉 (全て見る)
- YouTube売却戦術プレビュー版を公開しました(期間限定) - 2024年3月13日
- 確定申告、進んでいますか？｜3/3(日)13:30〜＠新宿 - 2024年3月1日
- 不動産実務検定の自習のやり方 - 2024年2月28日
空室対策の予算の設定方法と捻出方法！
前回は「防犯対策・オートロック化をどうするか」でした。小予算でも防犯対策の手立てはあります。入居希望者に「防犯面も考慮された物件」とアピールしていきましょう。
さて、第21回は「空室対策の予算の設定方法と捻出方法」です。
良くあるのが「半年も空室が続くのだったら、３か月分の家賃で何か空室対策すればよかった!!」というものです。とはいうものの、空室対策費の予算設定ができないと何をするかも考えられませんよね。
では、空室対策の目安はいくらなのでしょうか？
ズバリ言いますと、家賃の１ヵ月分です。なぜかという理由は明確に説明できません。満室安定経営している大家さんたちの考え方をまとめると、この金額になります。少なくないか？ と感じた大家さんは鋭いですね。少なく感じるのは原状回復費とは別だからです。
原状回復は当然の話で、＋αの部分が空室対策となります。
空室対策の予算の捻出方法！
長期的には節税です。
賃貸経営には継続した投資が必要なので、しっかり節税してお金を残すことです。しかも、節税方法は体系的にまとまっています。概論としては個人なら青色申告、課税所得が約800万を超える予定があるなら法人化します。法人化すると個人に比べて節税できる範囲が広がります。
中期的な予算捻出は、家賃以外の収益向上を行うことです。
例えば、自動販売機の設置、駐輪場の有料化、広告看板、自前のインターネット設備、太陽光発電システムなどです。継続した収入があると、継続した支出の伴う空室対策費に充てやすいです。
楽観的な考え方を極力排除！
最後に「空室対策を何もしなくても、もしかしたら、すぐに次の入居者が決まるかもしれない」…こうした楽観的な考え方を極力排除することです。物件の価値は経過年数に応じて下がります。この当然のことを理解することです。
いかがでしたでしょうか。
空室対策費の目安と予算捻出方法をご紹介しました。空室対策は投資です。築年数の経過と共に物件の価値は減少するのは間違いのないことです。継続的に投資することと、その予算を確保することが重要です。
次回は「空室を作らないポイント（ハード編）」です。空室対策の最大の対策は、空室をつくらないことです。上手に経営している大家さんたちは満室でも気を緩ませません。どんなことをしているのか、次回ご紹介いたします。
