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空室の原因と対策 その1(業者側の問題)(No.15)

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宅建士/AFP/PMP®など。不動産オーナー向け教育事業、東京大家塾(2006年〜)や不動産実務検定®認定団体J-REC理事・東京第1支部長・認定講師(2008年〜)として累計3万件以上の不動産投資・活用・トラブル相談の経験から失敗しない不動産活用を体系化。Google★4.8/215件〜・Udemy講師★4.2/972名〜・ココナラ個別相談★4.9/123件〜。著書/共著17冊・講演実績全国25団体〜・寄稿/取材協力多数。

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空室の原因と対策!

前回は「適正な家賃設定をする方法」でした。いつまでも昔の相場感では空室対策の足かせとなります。相場家賃を感じられるアンテナを常に立てておきたいものです。

さて、第15回は「空室の原因とその対策1」です。

いよいよ空室の本質に迫ります。原因は2種類あります。業者側の問題と、大家さん側の問題です。今回は業者側の問題を解説します。空室の原因で業者側の問題とは何でしょうか?

それは「そもそも募集していない」ことなのです。これでは空室が埋まるはずはありません。なぜ、こんなことになってしまうのでしょうか?

業者は空室物件が多くて手が回らない!

空室物件は数百から数千戸はあります。大家さん側は空室一室かもしれませんが、業者からは数千分の一なのです。この現状を打開するには、募集状況のチェックをすることと、業者の募集活動を大家さんがサポートすることです。売上を上げるのに完全に他人任せ、それも成功報酬という業界慣例に甘んじていては勝てません。

まず、募集状況をチェックします。それは、募集チラシの確認とポータルサイトの掲載状況の確認です。募集チラシを見せてもらいます。悪い例は、古くて汚い募集チラシ(マイソク)です。そんな募集チラシでは、物件そのものも古くて汚いイメージになります。

また、アピールポイントの有無も見ます。実際に現地を案内する人は物件説明できません。ですので、募集チラシにはアピールポイントをたくさん記載しておくことです。

次に、ポータルサイトの掲載の有無は、自分で検索して確認します。間取図・写真の数・アピール内容をチェックします。不備・不足あれば追加・修正を依頼しましょう。

募集活動をサポート!

大家さんから間取図・写真・物件のアピールポイントを提供します。業者側で間取図を作り直すものの、元になる図がないと現地で採寸することになります。また、写真撮影も天気の良い日を選んで現場に行くことや、物件のアピールポイントを考えることも大変なことです。大家さんは自分の商品情報をしっかり提供できるようにしましょう。

いかがでしたでしょうか。

大家さんも、業者の募集方法を知り、チェックして改善していくことです。ただ、指摘するときはやんわりと。ヘソを曲げられないように気をつけましょう。

次回は空室の本質、大家さんに問題のあるケースを解説します。

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