最新記事 by J-REC公認不動産コンサルタント 大友哲哉 (全て見る)
- 中古住宅購入の落とし穴|雨漏り発生!売主は知らなくても責任を負う?瑕疵担保責任と契約不適合責任の基礎知識 - 2024年9月3日
- 不動産専門税理士の必要性:不動産オーナーになったらどんな税理士と顧問契約すべきか? - 2024年8月28日
- 大家の会で失敗しないために参加する前から知っておくべき2つの不動産戦略 - 2024年8月18日
前回、目標実質利回りから総投資額と総借入金額を試算しました。続いて、何年で実現できそうなのか、シミュレーションをしてみましょう。
以下は、月30万円(年360万円)のキャッシュフローを手に入れることをゴールとしたロードマップ(道のり)です。
年数 | 年齢 | 年 | 取得価格 | 自己資金 | 総資産額 | 実質利回り | 不動産CF | 給与貯金 | 残高 |
---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
0年目 | 49歳 | 2023年 | 3,000 | ||||||
1年目 | 50歳 | 2024年 | 5,000 | 1,000 | 5,000 | 0.50% | 25 | 100 | 2,125 |
2年目 | 51歳 | 2025年 | 5,000 | 25 | 100 | 2,250 | |||
3年目 | 52歳 | 2026年 | 2,000 | 500 | 7,000 | 0.50% | 35 | 100 | 1,885 |
4年目 | 53歳 | 2027年 | 7,000 | 35 | 100 | 2,020 | |||
5年目 | 54歳 | 2028年 | 5,000 | 1,000 | 12,000 | 0.50% | 60 | 150 | 1,230 |
6年目 | 55歳 | 2029年 | 12,000 | 60 | 150 | 1,440 | |||
7年目 | 56歳 | 2030年 | 2,000 | 500 | 14,000 | 1.50% | 90 | 150 | 1,180 |
8年目 | 57歳 | 2031年 | 14,000 | 90 | 150 | 1,420 | |||
9年目 | 58歳 | 2032年 | 2,000 | 500 | 16,000 | 1.50% | 120 | 150 | 1,190 |
10年目 | 59歳 | 2033年 | 16,000 | 120 | 150 | 1,460 | |||
11年目 | 60歳 | 2034年 | 16,000 | 120 | 150 | 1,730 | |||
12年目 | 61歳 | 2035年 | 2,000 | 500 | 18,000 | 1.50% | 150 | 150 | 1,530 |
13年目 | 62歳 | 2036年 | 18,000 | 150 | 150 | 1,830 | |||
14年目 | 63歳 | 2037年 | 18,000 | 150 | 150 | 2,130 | |||
15年目 | 64歳 | 2038年 | 35,000 | 500 | 53,000 | 1.50% | 675 | 150 | 2,455 |
ポイントは、1つのシートだけで作るのではなく、シートをコピーして複数パターンを作りましょう。
例えば、実質利回り別・借入金割合別・物件規模別、それらの組み合わせ…などです。
こうすると、全体のイメージが持てるようになります。
なぜ、このステップが必要なのかと言うと、東京大家塾で良くある相談パターンに「1つ目の物件でゴールから遠ざかる物件を購入してしまっていた」というものがあるからです。
同じような失敗にならないように「不動産で何を実現したいのか?」の優先順位を明確にすることと、スタート地点(現在地)からゴールまでのロードマップ(道のり)を描きましょう。
こちらのロードマップでは、取得価格(物件価格+諸費用)に対して2割の自己資金を入れて取得することを想定して、実質利回り(税引き後年間キャッシュフロー÷取得価格)を1.5%で試算しています。
この実質利回りは物件により異なります。実質利回りは、ゴールまでの年数によって調整されます。
例えば、ゴールまでの年数が短く、目標キャッシュフローの金額が大きいと、高い実質利回りが必要になります。
高い実質利回りの物件は、一般的に、立地が悪い・築年数が古い・事故物件・再建築不可物件などの違法建築物・借地物件・擁壁物件などと敬遠される要素が大きく、また満室経営の難易度が高い物件になります。
そして、資産性(金融機関からの評価・インフレヘッジ・現金化のしやすさ等)は低くなります。資産性の低さで実務的に困ることは、資金調達が難しくなることです。例えば、金融機関は当該物件の担保価値を厳しく評価するため、そもそも融資を断られる・融資金額が少なくなる・金利が高くなる・借入年数が短くなる…となりがちです。
逆に、資産性を求めようとすると、実質利回りは、ずっと小さくなり、場合によってはマイナスにさえなります。
ここで「資産形成をしたい」と「副収入が欲しい」は相反するものだと理解する必要があります。
東京大家塾の有料会員様や不動産実務検定ホームスタディー講座ご注文者様・同 実務検定認定講座(集中講座)受講者様には、こちらのGoogleスプレッドシートをご提供しますので、事務局にご連絡ください。