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不動産投資でキャッシュ・フローを捨てるべき3つの理由

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宅建士/AFP/PMP®など。不動産オーナー向け教育事業、東京大家塾(2006年〜)や不動産実務検定®認定団体J-REC理事・東京第1支部長・認定講師(2008年〜)として累計3万件以上の不動産投資・活用・トラブル相談の経験から失敗しない不動産活用を体系化。Google★4.8/226件〜・Udemy講師★4.18/1,107名〜・ココナラ個別相談★5.0/136件〜。著書/共著19冊・講演実績全国25団体〜・寄稿/取材協力多数。

はじめに)この記事は、既に平均以上の所得や余裕資金がある方が対象にしています。ご注意ください。

あなたは、不動産投資でキャッシュ・フローを得るために、物件選びに頭を悩ませていませんか? 家賃収入から諸経費を引いた手残りが、毎月安定して入ってくるイメージにワクワクしているかもしれません。

令和時代の経済のルールは平成時代の経済ルールから逆転している

成功大家さんの時代はデフレ経済でした。今はインフレ経済に移行しつつあります。経済ルールは逆転しています。過去の成功法則がそのまま通用するのでしょうか。

平成時代の成功法則は、とにかく高利回り、収益性重視、キャッシュ・フロー狙いでした。令和時代も同じ・・・な訳なんてありませんよね?

目先のキャッシュ・フローより時間のほうが貴重なのでは?

確かに、不動産投資の投資基準は利回り、つまりどれだけキャッシュ・フローが残るのかが重要だと平成時代の成功大家さんは口を揃えます。そうした声を聞いてばかりいると、キャッシュ・フローを捨てるなんてありえない、そう思うのも無理はありません。

しかし、ちょっと待ってください。あなたが既に平均以上の所得や余裕資金があるのなら、目先のキャッシュ・フローは必要ないはずです。

目先のキャッシュ・フローを捨てることで、好立地で築浅物件を選べます。入居募集にも修繕にも悩むようなことが起きないので、あなたの貴重な時間を奪われません。

一方、キャッシュ・フローを狙うと、自ずと立地が悪くなり、空室対策で苦労します。築年数が古くなるので、退去のたびに原状回復工事に悩み、大規模修繕のタイミングや予算確保に悩みます。管理会社から電話が増え、打ち合わせ時間も回数もどんどん増えていきます。

あなたの時給は少なくとも5,000円以上ですよね? その時給以上のキャッシュ・フローが残るのでしょうか。あれ? ちょっと待って! そもそも不労所得を狙っていたのではありませんでしたか? 時給換算で考えること自体、本末転倒です。

2.蓄えたキャッシュ・フローを吐き出すリスク

目先のキャッシュ・フローを捨てることで、好立地で築浅物件を選べます。入居募集も修繕も当初の想定通りに、わずかな支出で対応できます。

しかし、キャッシュ・フローを狙ったために立地が悪くなった結果、入居募集の広告費は倍増、空室期間も倍増、家賃下落もあるでしょう。築古物件なので想定以上の修繕費になることも想定内(?)。結局、想定していた実質利回りは下回って、結果としてキャッシュ・フローが残らない・・・これ以上、空室や家賃下落や修繕費が増えたらマイナスになる可能性も、というリスクと隣合わせです。

あれ? だったら、最初からキャッシュ・フローは捨てて、平穏な大家さんになっていたほうが良かったのでは?

3.心の余裕を奪われるリスク

このようにキャッシュ・フローを狙った不動産投資は、常にリスクと隣合わせ。プレッシャーを受け続けることになります。その結果、心の余裕というリソース(資源)も奪われることになりかねません。気になって不安で本業に身が入らない、せっかく家族揃って旅行に来ているのに管理会社から電話かかってきて落ち着かない・・・

この生活は、あなたが望んでいた未来なのでしょうか。

まとめ. 目先のキャッシュ・フローより勝手に増える含み益を狙う

不動産投資は、あなたの未来を豊かにするための手段です。あなたが既に平均以上の所得や余裕資金があるのなら目先のキャッシュ・フローは必要ないはずです。僅かな目先のキャッシュ・フローに囚われず、本当に大切なものを奪われないように注意してください。それは、時間や心の余裕、そして家族との豊かな時間、あなた一人の自由な時間のはずです。

ここまで読んで、キャッシュ・フローがないのでは投資の意味がない、だなんて言いませんよね?

好立地ですから、いわゆるリセールバリューに優れています。しかも、あなたの属性なら低金利で融資を受けられることでしょう。つまり、入居者さんの家賃で借入金の元金が減って、含み益がどんどん増えていきます。あとはタイミング次第で売却です。毎月、1部屋あたり1万円程度のキャッシュ・フローより、5年後10年後にどれだけ大きな売却益が期待できるのか計算してください。

え? そんなに都合よくいくか分からない、だなんて言いませんよね?

では、キャッシュ・フロー狙いだったら、例えば地域の空室率が25%もあるのに、広告費を上乗せもしないで、家賃も下げないで、低予算の原状回復工事だけで満室経営ができるだなんて、そんなに都合よく行くのでしょうか?

そもそも投資や事業なんて、都合よく行くのかどうかわからないことを、都合よく行くように努力するものです。その点、好立地で築浅物件なら大した努力することなく、少なくとも満室経営は実現できるものです。

高利回り物件はリスクの高いことの裏返しです。リスクとは「危険」という意味ではなく「上手く行く」と「上手く行かない」の振れ幅の大きさのことです。リスクの高い高利回りの物件を本当に高利回りで運用するのに、労働時間や実務知識や実務経験や協力してくれる仲間たちが必要になります。それらが十分に揃っているのなら、私は何も言うことはありません。ぜひチャレンジしてくださいね。

この記事を参考に、あなたにとって理想の不動産投資を実現していきましょう。

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