最新記事 by J-REC公認不動産コンサルタント 大友哲哉 (全て見る)
- 再建築不可物件は本当にNG？ 空き家・古アパート活用で資産形成と相続対策 - 2024年6月21日
- 旧耐震基準の物件に投資してはいけない…は本当か？ - 2024年6月20日
- 擁壁物件への投資はNGなのか考えるべき３つのポイント - 2024年6月18日
お風呂・トイレ・洗面台が一体となっている「３点ユニットバス」。ポータルサイトの検索で「風呂・トイレ別」でチェックを入れられると、お部屋の写真すら見てもらえないものです。そこで、分離工事をするかどうか悩むことになるのですが、実際のところ、分離工事は高額です。しかも収納スペースが隣接しているのが条件で、しかも、そのスペースの一部を減らすことになります。それでも、分離工事をしたほうがいいのでしょうか？
結論は「増額できる家賃」と「工事費」の利回りで決める!!
例えば、バス・トイレ別の類似物件の家賃に１万円の差があるのなら、年間で12万円の収入に差が出ることになります。このとき利回り10%の物件なら120万円、利回り8%の物件なら150万円が工事費の予算となります。ちなみに、新築で建てた物件なら新築時の利回りを採用すればいいでしょうし、中古で取得された物件ならそのときの利回りを採用すればいいでしょう。よくわからない方は、10%で計算すればいいと思います。
大部分のエリアでは分離工事しても家賃にそこまで反映できない
ぜひとも、ご自身で納得のいくまで調べてほしいものです。結論を言いますと、大部分のエリアでは、バス・トイレを分離工事したとしても、その分だけ収納が減ってしまったり、そもそも狭小ワンルームの需要と供給バランスが崩れていたりするので、家賃に反映させるのは難しいでしょう。では、どうしたらいいのでしょうか？
ゼッタイにバス・トイレ別でないと嫌だ!! の人は捨てる勇気を持つ
ちょっと屁理屈をこねますが、お風呂やトイレにいる時間と居室にいる時間って、どちらが長いのでしょうか？ 明からに居室にいる時間のほうが長いもの。ですので、空室対策の予算は、居室のほうにこそ、時間もお金も労力もアイディアも掛けるべきです。確かに、お風呂やトイレで過ごす時間は、ある意味、特殊な時間ではあります。ですが、３点ユニットバスでも、その機能（？）は十分に果たすことができるものです。何がいいたいのかというと「３点ユニットバスだけど、まあ、いっか」と思わせることを考えてほしいのです。
ゼロはプラスに、マイナスはゼロに近づける!!
具体的には、一番長くいる居室は、カラーコーディネートすべきですし、間接照明を置いて立体感を演出してほしいですし、デッドスペースがあれば収納棚を作るなどの工夫がほしいところです。さらにはステージングとはいわないまでも、カーテンなどでアクセントがほしいところです。特徴のない居室にこそ工夫にチカラを入れましょう（ゼロはプラスに）。あとはミニキッチンの古ぼけた感じのマイナス面はゼロに近づけてほしいものです。
３点ユニットバスのマイナスをゼロに近づける方法
仮に３点ユニットバスを新品にしたとしても「わ～素敵な３点ユニットバス～この部屋に決めた～」とはなりません。狙うのは「居室が気に入ったから３点ユニットバスでもしょうがないか～」と言ってくれるお客様です。とはいえ「居室はいいんだけど、３点ユニットバスだからナシかな～」となってはいけません。そこで、３点ユニットバスのマイナス面をゼロに近づける工夫の例を紹介します。
なお、注意してほしいのが統一感。
例えば、豪華なシャワーヘッドにだけ交換たところで、ほかの平凡な部分が逆にみすぼらしくなるだけです。統一感は重要です。では、１つずつ紹介していきます。なお、順不同です。
便座交換
トイレットペーパーホルダー交換
棚の設置
ワイドミラー
シングルレバー水栓に交換
タオルホルダーの設置
一面にダイノックシートでアクセントを付ける
シャワーヘッドを交換する
シャワーカーテンを設置する
洗面の蓋を交換する
照明カバー交換＆輝度を上げる
以上です！
統一感に注意して、できるところからチャレンジしてみてくださいね！
空室対策事例紹介
空室にお困りなら空室診断から。どのような診断方法なのか、事例紹介動画をご覧ください。今なら半額、さらに現地訪問しての空室診断を無料で受けられる特典付き。詳しくはこちらです。
