再建築不可物件

不動産投資ルーキー

再建築不可物件は本当にNG? 空き家・古アパート活用で資産形成と相続対策

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宅建士/AFP/PMP®など。不動産オーナー向け教育事業、東京大家塾(2006年〜)や不動産実務検定®認定団体J-REC理事・東京第1支部長・認定講師(2008年〜)として累計3万件以上の不動産投資・活用・トラブル相談の経験から失敗しない不動産活用を体系化。Google★4.8/226件〜・Udemy講師★4.18/1,107名〜・ココナラ個別相談★5.0/136件〜。著書/共著19冊・講演実績全国25団体〜・寄稿/取材協力多数。

再建築不可物件への投資は、避けるべきなのでしょうか?

そう。「買ってはいけない物件ランキング上位」に必ずランクインする再建築不可物件。不動産投資初心者の方であれば、不安に感じる方も多いかもしれません。

再建築できないデメリットは大きいが…

確かに、再建築不可物件は、将来建て替えができないため、資産性がありません。特に、金融機関から資産として評価されないためローンが組めないこと、違法建築であることから行政からの支援(例.耐震診断の助成金など)が望めないなどデメリットが大きいのです。そのため、一般的には、再建築不可物件は避けるべきとされています。

しかし、それはマイホームとして考えるときの話。投資目的とするなら話が異なります。再建築不可物件には、再建築不可物件ならではのメリットも存在するのです。

ここでは投資目的として考えるときのポイントを3つ紹介します。

1. 資産性を犠牲にしてでも収益性を最大化するような投資基準の人に良い

例えば、再建築不可物件は、土地の価格が安く抑えられる場合が多いです。そのため、初期投資を抑え、高い利回りを実現できる可能性があります。また、再建築不可物件は、築年数が古い物件であることが多いですが、築年数が古い物件は、不動産取得税や固定資産税が安く抑えられる場合があります。

2. 再建築の可否は借りる人にはまったく関係がない

さらに、再建築の可否は、借りる人には全く関係ありません。借りる人は、物件の築年数や構造、設備などが重要であり、再建築できるかどうかは関係がありません。つまり再建築できないこと「だけ」では家賃に影響はないのです。

もちろん、再建築不可物件の多くは、入り組んだ路地の奥にあるので自動車を隣接できないこと、場合によっては自転車も置けないこと、建物や設備が古いこと、間取りが特殊なことが多いという傾向にあるので、相場並みの家賃設定とはいかないことに注意が必要です。

3. 場合によっては例外的に再建築の許可が下りる可能性もある

再建築の可否は、地域や建物の構造などによって異なります。場合によっては、例外的に再建築の許可が下りる可能性もあります。もし、再建築の許可が下りる可能性が高い物件であれば、将来的に建て替えができるため、資産価値が下がるリスクを軽減できます。

参考

まとめ. 再建築不可物件でも、収益性重視の投資戦略ならOK

再建築不可物件は、必ずしも投資対象から外すべきではありません。

再建築不可物件は、取得価格が安く抑えられる、高い利回りを実現できる可能性があるなど、独自のメリットがあります。再建築の可否は、あくまでも一つの要素であり、物件の価値を判断する際には、様々な側面を考慮する必要があります。

再建築不可物件への投資は、必ずしもリスクが高いわけではありません。収益性重視の投資戦略であれば、再建築不可物件も有効な選択肢となるでしょう。

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