節税イメージ

不動産投資ルーキー

会社員は年収1,200万円を超えるまで節税を考えてはいけない

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宅建士/AFP/PMP®など。不動産オーナー向け教育事業、東京大家塾(2006年〜)や不動産実務検定®認定団体J-REC理事・東京第1支部長・認定講師(2008年〜)として累計3万件以上の不動産投資・活用・トラブル相談の経験から失敗しない不動産活用を体系化。Google★4.8/226件〜・Udemy講師★4.18/1,107名〜・ココナラ個別相談★5.0/136件〜。著書/共著19冊・講演実績全国25団体〜・寄稿/取材協力多数。

12月なので年末調整だとか確定申告だとかの準備で、会社員なら総務部などから、事業をされているなら税理士などから、税金の話が来ますよね。

私も、法人の決算が11月末で、個人でも妻も合わせて確定申告が必要なので面倒な時期に入ります。

ところで、私の意見としては、給与所得だけの会社員の方は、年収1,200万円を超えるまで節税は考えないのが、身のためです。

正確には、課税所得が695万円を超えるまで、となります。その次が、900万円を超えるタイミングです。

課税所得とは、給与収入-給与所得控除(給与収入から自動計算)-所得控除(社会保険料など)となります。

源泉徴収票で試算するなら「給与所得控除後の金額」から「所得控除の額の合計」を引いた金額です。

この課税所得に所得税率を掛けると、所得税額となります。

そして、課税所得が695万円と900万円を区切りにして税率が変わります(実際はもっと細分化されています)。

ちょっと面倒なので単純化すると、年収が1,200万円を超えるあたりで、課税所得が695万円を超えると思います(家族構成その他で変わります)。

源泉徴収票を受け取ったら計算してみてくださいね。

そして、本題に戻すと、年収1,200万円を超えるまでは、不動産投資だったり副業だったりで「節税」を考えないほうが、損をしません。

確かに、年収800万円もあると(課税所得は400万円くらいで所得税・住民税は80万円くらい)けっこうな税金払っているよな〜って実感するので、節税できないかな〜って思いますよね。

ですが、このあたりの年収ですと、節税するためには「支出」が必要で、結果としてキャッシュフロー(現金)を減らすことになります。

例えば、良くある新築区分マンション投資ですが、毎月のキャッシュフローはマイナスですよね。確定申告すると、所得税が還付されるからプラスになると営業マンに説明されますが、そんなの最初の数年だけです。年々、還付金額は減ります。

しかも、そもそもの話、物件価格が高すぎるので、現金化しようと思って査定に出すと、買った金額のマイナス30%くらいになります。要するに、売却しても借入金を返済できません1

それだけ、最初から含み損を抱えているのです。

ほかにも、副業を初めたはいいものの、最初から売上は上がらないのに経費は出る(多く計上する)ので、事業所得がマイナスになって給与所得を損益通算することで節税する、みたいな方法がありますよね(そもそも利益を出すつもりがない)。

しかし、会社員の副業が事業所得とみなされる税務署が求める条件って、すんごい厳しいんですよね。

正確に説明しようとすると長くなるので(すでに長いですけど笑)カンタンに言いますと「生計を立てられるレベル/あるいはその見込みがある」となります。

ですので「その副業で生計を立てるつもり、ありませんよね?」と税務調査で突っ込まれて(そんな言い方はしないと思いますけれど)、客観的に反論できなければ、事業所得のマイナスは否認されます。

いやいや…そうやって確定申告している友人や知人がいるぞ! というのは、交通違反をしているけど警察につかまっていないだけだとか、万引しているけど見つけっていないだとか、そういう話です。

もちろん、この規模のことで税務調査なんて99.99%来ないとは思いますが、まあ、なんというか私は「カッコ悪い」と思うんですよね。

それから「節税したい欲」に付け込んでくる人にお金を奪われます。

私は、得られるお金とは、誰かを助けたり喜ばせたりした対価(価値創造)だと考えています。もうちょっというと「誰かを助けたり喜ばせたりした対価」×「人数」です。

節税することによって、誰かを助けたり喜ばせたりできるのでしょうか? その人数は?

せいぜい、節税コンサルタント(?)とその会社の数人程度ですよね。

更に言うと、国等に納める税金が減るので、税金を財源にした行政サービスの予算が(恐ろしく極小ではありますが)減ることで、国民全員にマイナスの影響を与えます。

これって、節税コンサルタントたちに対する価値創造より大きなマイナスだと思います。例えば、国民1人当たりマイナス0.01円の影響だとしても、1億人に影響があるとしたら、マイナス100万円の影響になります。

つまり、たかだか数十万円の節税をするのに、マイナス100万円の影響があるので、価値創造はマイナスになります。それで、あなたがお金を得られるのは「おかしい」ことなのです。

ですので、直近では得をするように思われても、トータルで見ると損をすることになります。

ということを、私も何度か痛い経験をしてきました(笑)。誰か、もっと早く教えてくれよな!(怒笑)

結論としては、会社員は年収1,200万円を超えるまで「節税」は考えないことです。「節税」ではなく「収入」を増やすことを考えます。

収入を増やすには価値創造が必要なので、それは、誰かが助かったり喜んだりすることなので良いことです。

ですので、ちょっとくらいは生活費の一部を経費計上して、副収入による納税額の増加を抑えても、まだ全体ではプラスになりますから、神様も見逃してくれると思います。笑。

ってことで、不動産投資だとか、副業だとかを考えるのであれば「節税」ではなく「収入を増やす」ことを第一優先としてくださいね。

ちなみに、年収1,200万円以上みたいな高額所得者が節税を考えるのは、アリです。その規模になると、節税のために行うことの規模も大きくなりますので、トータルで価値創造につながる可能性が高くなります。

年収1,200万円を超えるまでは、本業を頑張ったり転職したり、副業で収入を増やしたり、ちまちましてますが、会社員に認められる節税策をする程度にして「なんとか節税スキーム」みたいなのはガン無視で行きましょう。

会社員向けの節税は次のものくらいですよね。

  • 住宅ローン減税
  • NISA/つみたてNISA
  • iDeCo
  • ふるさと納税
  • 生命保険料控除・地震保険料控除
  • 医療費控除

年収1,200万円を超えるまで、上記以外の「節税」はガン無視です

そうそう。築古戸建投資も「節税」になりませんからね。木造の建物は、法定耐用年数(22年)を超えると4年で償却なので、減価償却費で不動産所得をマイナスにして給与所得と損益通算できる…って、しっかり試算してみてくださいね。

例えば、法定耐用年数を超えた築古の戸建なんで評価額40万円みたいなものです。これを4年で減価償却すると、年間の減価償却費なんて10万円ですよ。毎月3万円の家賃だったとしても、年間で36万円の収入ですから、赤字になんてなりません。

あえていうなら、大規模修繕費を上手く短期で経費計上することで不動産所得をマイナスにできます。

ただ、税務署に「築40年の木造住宅に300万円掛けて大規模修繕したのですが、どのように経費計上したらいいですか?」と問い合わせると「22年で減価償却してください」と回答されます。築40年の建物なのに、です。これが原則論なのです。

もちろん例外はあるのですが、税務調査を恐れず不動産投資に明るい税理士は、顧問料や報酬が高い方ばかりです。戸建1戸の規模では費用対効果が合いません。(不動産実務検定2級などで自分で学び研究して確定申告するのはアリです。)

・・・だったら、節税なんて考えるより、入居者やその家族や地域住民を助けられたり喜んでもらえる賃貸住宅にするには? と考えることのほうが、価値創造が大きくなるので、あなたの収入も増えますよ!

  1. 売却活動期間を半年〜1年くらいを見据えることができるなら高値売却している事例は多数ありますので、ご相談ください。

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