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*本記事は、個人の所得税の話となります。法人税の扱いと異なる場合があります。
もし「親族や友人に安く貸せば、節税になるのでは？」そう考えたことがあるなら注意が必要です。確かに、賃貸物件を所有していれば、減価償却費やローンの金利などを経費として計上し、節税効果が期待できます。
安易な節税は危険！税務署に見抜かれる落とし穴
しかし、親族や友人への不動産貸付は、単なる節税目的とみなされ、税務署から厳しい目を向けられる可能性があります。特に、賃料が相場よりも著しく低い、あるいは無償で貸している場合は、「使用貸借契約」と判断され、不動産所得と認められないケースがあります。
３つの事例から学ぶ、不動産貸付の注意点
相場より著しく安い家賃は不動産収入とならない
税務訴訟資料 第２６１号－１４（順号１１６０４）による裁判例では、対価を伴わない（無償でなくても相場より著しく安い賃料の場合も含む）賃貸借は使用貸借であり、不動産収入ではないため経費計上もできないとされています。
上京した子どもへのマンション貸付は不動産収入とならない
例えば、東京のワンルームマンションを、上京した子どもに住まわせているケースを考えてみましょう。親子で生計を同一にしている場合は、たとえ家賃を受け取っているようにしたとしても、税務上は不動産所得とは認められません。
生計が別となった子どもへのマンション貸付も同じ
上記の例に続き、子どもが社会人となり、親とは別々に生活している（生計が別になった）場合でも、相場よりも著しく安い賃料で貸している場合は、使用貸借とみなされ、不動産所得として計上できない可能性があります。
覚えておきたい重要な２つの原則論
経費とは収入（売上）に連動するもの
原則として、経費とは収入（売上）を得るための支出となります。友人への使用貸借も子どもを住まわせることも、収入を得る目的というより援助の意味合いが強いものです。そのため、不動産収入とならず、収入に連動する経費も認められないことになります。
実質課税の原則
例えば、不動産の名義だったり預金名義だったりで課税するのではなく、実態を見て課税する原則があります。良くあるパターンは、子どもの名義で預金口座を作り、そこに非課税の範囲で贈与するという相続税対策があります。しかし、その預金口座を管理しているのは親であり、子どもが自由に預金を下ろすことができないのであれば、その実態から贈与として認められません。
まとめ｜安易な節税は禁物！営業トークを鵜呑みにせず専門家へ相談を
これらの事例からわかるように、親族や友人への不動産貸付は、節税目的とみなされると、税務署から厳しい調査を受ける可能性があります。最悪の場合、修正申告を求められ、本来支払うべき税金に加えて、延滞税や重加算税（35％）まで負担しなければならなくなることも。
不動産会社の中には、「親族に貸せば節税になりますよ」などと、安易な節税を勧める営業担当者もいるかもしれません。しかし、税務の専門家ではない不動産会社の営業トークを鵜呑みにするのは危険です。不動産貸付に関する節税は、必ず税理士などの専門家に相談し、適切な方法で行うようにしましょう。
不動産投資は、正しい知識と適切な手続きによって、有効な節税手段となり得ます。しかし、安易な節税は思わぬ落とし穴につながる可能性があることを肝に銘じ、慎重に進めるようにしましょう。
