20Stepステップコンサル

新築企画の進め方のイメージチャート

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宅建士/AFP/PMP®など。不動産オーナー向け教育事業、東京大家塾(2006年〜)や不動産実務検定®認定団体J-REC理事・東京第1支部長・認定講師(2008年〜)として累計3万件以上の不動産投資・活用・トラブル相談の経験から失敗しない不動産活用を体系化。Google★4.8/226件〜・Udemy講師★4.18/1,107名〜・ココナラ不動産相談★5.0/136件〜。著書/共著19冊・講演実績全国30団体〜・寄稿/取材協力多数。

企画初期の取り組みで
手応えを感じたら
企画後期へと進みます。

  1. コンセプト(誰に住んでほしいのか)を詳細化する・・・完成度90%くらい
  2. プランニング(平面図)を詳細化する・・・完成度70%くらい
  3. エリアをほぼ決める・・・完成度70%くらい
  4. 賃料設定をほぼ決める・・・完成度70%くらい
  5. コスト(総事業費)をほぼ決める・・・完成度70%くらい
  6. ファイナンス(資金調達)をほぼ決める・・・完成度70%くらい
  7. 具体的な土地を探し始める・・・完成度70%くらい

これらは企画初期よりも
ずっと具体的に進めます。

ですので

  • 建築士に図面を作成してもらう(ボリュームチェック)
  • 精密な賃料調査をする(SUUMO賃料・設備相場チェッカーくらいは使う)
  • 建設会社に概算見積もりを依頼する
  • 銀行に直接相談をする(担当者から口頭で回答をもらうレベル)
  • 土地の現地調査をする(そのエリアに精通していく)

といった感じです。

この段階の試行錯誤は
数回程度のイメージです。

この段階を経ることで
初めて、土地探しを本格化させます。

なぜなら判断基準は
次の3点に絞られるからです。

  1. 建ぺい率
  2. 容積率
  3. 価格

ここまで準備することで
土地のマイソクを見て
即断・即決できます。

つまり

買い逃すことなく
土地を手に入れることが
できるようになるのです。

もし

土地から新築企画をするなら
この考え方を参考に
なさってくださいね!

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