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ココナラという相談サービスでいただいた内容が、ほかの方にもシェアしたいな〜と思ったので紹介します。
B/S重視物件とCF重視物件の比較
項目 | B/S 重視 | →５年後 | CF 重視 | →５年後 |
|---|---|---|---|---|
| 物件 種別 | 区分RC造M | 木造AP | ||
| 実質 利回り | 0% | 2.0% | ||
| 取得 価格 | 5,000 | 5,000 | ||
| 現金 | 1,000 | 1,000 | 1,000 | 1,500 |
| 土地 | 4,000 | 4,000 | 2,000 | 1,900 |
| 建物 | 1,000 | 900 | 3,000 | 2,300 |
| 借金 | 4,000 | 3,500 | 4,000 | 3,500 |
| 純資産 | 2,000 | 2,400 | 2,000 | 2,200 |
私も、資産がほしいし、現金もほしいです（笑）。そして、私も、その昔、それは同時並行で出来るものだと思っていました。しかし、実際は、同時並行させようと思うと、上手くいかないのです。つまりトレードオフ1の関係です。
市場にある物件は、大きく分けると上記の２パターンとなります。仮に、予算として物件価格5,000万円とします。
B/S重視物件パターン
まず、左側の「B/S重視2」物件パターンは、立地が良く土地値が高いため、利回りが低く、建物割合が小さい物件…つまり区分マンションのような物件を想定されます。
利回りが低いためキャッシュフロー（CF）3は出ませんが、物件価格（資産性）が下がるリスクは小さいでしょう。
CF重視物件パターン
一方、右側の「CF重視」物件パターンは、利回りが高くないと売れないような立地のため、土地割合より建物割合が高い物件…つまり木造AP（アパート）が想定されます。
立地から土地価格は下落傾向、建物割合が高いため建物価格の減少も大きなものとなります。
両方を狙える物件は存在しない
となると、両方を狙える物件は存在しないことがわかります。
もし、そうした物件があったとしても、買取業者が即決で現金買いして、高い価格で転売します。結局「B/S重視物件」となって市場に再登場してきます。
B/S重視物件でCFが出る場合
まず、B/S重視…資産性が高い（土地・建物の価格が下がりにくい・上がる可能性も若干ある）のに、キャッシュフロー（CF）が出る（税引前の手取りが１戸あたり年12万円以上）ような物件は、好立地であるにも関わらず、価格が安く利回りが高い物件となります。
ちなみに、B/S重視物件でも、物件価格が下がる可能性はゼロではありません。物件価格の下落リスクはあります。一方で、CFが増える見込みはありません。
CF重視物件の場合
次に、CF重視物件の場合、まず、そもそも見込み通りのCFが手に入るとは限りません。なぜなら、満室稼働する難易度は高いからです。立地や築年数による設備の老朽化・間取りの古臭さなどが影響しがちです。
しかし、宝くじに当たるような確率かもしれませんが、物件価格が上昇する（とはいわないまでも思っていたより下がらない）可能性はあります。
整理するとこんな感じでしょうか。
項目 | 資産形成 （B/S重視） | 副収入 （CF重視） |
|---|---|---|
| 土地値 | 下がらない | 下がる |
| 土地割合 | 高い | 低い |
| 建物割合 | 低い | 高い |
| 建物評価減 | 少ない | 多い |
| 満室経営 | やさしい | むずかしい |
| 運営経費 | 少ない | 多い |
| 運営手間 | 軽い | 重い |
| 売却 | しやすい | しにくい |
| 融資 | 受けやすい | 受けにくい |
| 購入しやすさ | しやすい | むずかしい |
| 入居者の質 | 高め | 低め |
同時に進めようと思うと、物件が買えない（見つからない）ので、どちらかに優先度を持てるといいですね。
どちらにすべきか？ は、最終的に「どうしたいのか？」によります。
よくあるパターンとしては、いわゆるFIRE狙いならCF重視となります。資産的な部分がどうのこうのいうのは、その後です。ただし、純資産がマイナス（債務超過）になると、金融機関から融資は受けられなくなることは知っておきましょう。
一方で、別に今の仕事は悪くないし続けたいけど、老後のために資産形成したい…なんていう方は、目の前のキャッシュは問題ないわけですから、手間がかからず知らないうちに純資産が増えるような物件…B/S重視でいいわけです。
あなたにふさわしいのは、B/S重視ですか？ CF重視ですか？
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