ココナラという相談サービスでいただいた内容が、ほかの方にもシェアしたいな〜と思ったので紹介します。

B/S重視物件とCF重視物件の比較

私も、資産がほしいし、現金もほしいです（笑）。そして、私も、その昔、それは同時並行で出来るものだと思っていました。しかし、実際は、同時並行させようと思うと、上手くいかないのです。

市場にある物件は、大きく分けると上記の２パターンとなります。仮に、予算として物件価格5,000万円とします。

B/S重視物件パターン

まず、左側の「B/S重視」物件パターンは、立地が良く土地値が高いため、利回りが低く、建物割合が小さい物件…つまり区分マンションのような物件となります。（B/Sとはバランスシート＝資産と負債のバランス＝資産-負債＝純資産の意味）

利回りが低いためキャッシュフロー（CF）は出ませんが、物件価格（資産性）が下がることはあまりありません。

CF重視物件パターン

一方、右側の「CF重視」物件パターンは、利回りが高くないと売れないような立地のため、土地割合より建物割合が高い物件…つまり木造AP（アパート）となります。

立地から土地価格は下落傾向、建物割合が高いため建物価格の減少も大きなものとなります。

両方を狙える物件は存在しない

となると、両方を狙える物件は存在しないことがわかります。

まず、B/S重視…資産性が高い（土地・建物の価格が下がりにくい・上がる可能性も若干ある）のに、キャッシュフロー（CF）が出る（税引き後の手取りが１戸あたり年12万円以上）ような物件は、好立地であるにも関わらず、価格が安く利回りが高い物件となります。

もし、そうした物件があったとしても、買取業者が即決で現金買いして、高い価格で転売します。結局「B/S重視物件」となって市場に出てきます。

ちなみに、B/S重視物件でも、物件価格が下がらない可能性は０ではありません。物件価格の下落リスクはあります。しかも、収益が出る見込みはありません。

また、CF重視物件でも、見込み通りのCFが手に入るとは限りません。なぜなら、満室稼働する難易度は高いからです。しかし、宝くじに当たるような確率かもしれませんが、物件価格が上昇する（とはいわないまでも思っていたより下がらない）可能性はあります。

整理するとこんな感じでしょうか。

同時に進めようと思うと、物件が買えない（見つからない）ので、どちらかに優先度を持てるといいですね。

どちらにすべきか？　は、最終的にどうしたいのか？　によります。

よくあるパターンとしては、いわゆるFIRE狙いならCF重視となります。資産的な部分がどうのこうのいうのは、その後です。ただし、純資産がマイナス（債務超過）になると、金融機関から融資は受けられなくなることは知っておきましょう。

一方で、別に今の仕事は悪くないし続けたいけど、老後のために資産形成したい…なんていう方は、目の前のキャッシュは問題ないわけですから、手間がかからず知らないうちに純資産が増えるような物件…B/S重視でいいわけです。

あなたにふさわしいのは、B/S重視ですか？ CF重視ですか？

異論反論は認めます。笑。

The following two tabs change content below.

• この記事を書いた人
• 最新の記事

J-REC公認不動産コンサルタント 大友哲哉

主宰 ： 東京大家塾

不動産の勉強をしようと思っても、ブログ・YouTube・書籍・セミナー...いろいろあって、何を、どこまで、勉強したらいいのか混乱していませんか？　そんなあなたにオススメしたいのが、こちらの不動産実務検定ホームスタディー講座。大家さんに必要な実務知識が体系的に網羅されていて、理解度チェックの試験もあります。ぜひ、ご活用くださいね。

最新記事 by J-REC公認不動産コンサルタント 大友哲哉 (全て見る)

• 会社員は年収1,200万円を超えるまで節税を考えてはいけない - 2023年3月14日
• Y市.土地から新築（崖地） - 2023年3月8日
• 某区.再建築不可アパート - 2023年3月7日