J-REC全国事例研究会研究会 in 京都 に学ぶ 会社依存から自由を選択できるようになる先輩大家の思考の型

みなさん、こんにちは。

「先日開催されたJ-RECの全国事例研究会、参加したかったけれど、どうしても都合がつかなかった…」

そんな皆さまのために、この動画では、当日の素晴らしい発表内容をご紹介してまいります。これから、全国から集まった素晴らしい大家さんたちの発表の中から、トップバッターとして登壇された方の発表内容を、じっくりと解説させていただきます。

築古物件の入居率V字回復を実現した「里守」のコミュニティ戦略

トップバッターは、福島支部の支部長、古川広毅さんです 。古川さんの発表タイトルは、「築古物件の入居率改善を実現した『里守』のコミュニティ戦略」 。共用部への投資で、物件と地域の価値をどう高めていったのか、その軌跡を追体験していきましょう 。

皆さんのなかにも、築年数が古くなった物件の空室に悩んでいる方はいらっしゃるかもしれません。古川さんの物件も、RC造で築25年、40世帯のファミリー向け物件で、空室率が40%という、非常に厳しい状況でした 。スライドには、当時の収支表も公開されていましたが、2019年から3年連続で、収入から経費と借入金の返済を引くと、なんと赤字だったのです 。2021年には、年間で241万8,000円ものマイナスでした 。これは、他人事ではない、と感じる方も多いのではないでしょうか。

ここからが、私たちが学ぶべき思考の型です。古川さんは、ただ空室を埋めるための小手先の対策に走りませんでした。「大家として、この地域、この里を守る存在になる」 。そう決意し、自らを「里守（さともり）」と名付けたのです 。この壮大なビジョンが、すべての始まりでした。

そして、古川さんは驚くべき行動に出ます。空いていた1階の部屋、101号室を潰し 、1,500万円の追加融資を受けて 、入居者なら誰でも使える共用スペース「里守ひろば」を創設したのです 。

スライドには、ごく普通の2LDKだった部屋が 、子供たちが宿題をしたり、大人たちが談笑したりできるお洒落なリビングと、集中して仕事ができるワーキングスペースに生まれ変わった様子が映し出されていました 。

この「里守ひろば」を拠点に、お餅つきや夏祭り、クリスマス会といったイベントを定期的に開催しました 。すると、どうでしょう。入居者同士の間に、自然と笑顔と会話が生まれていったのです。

その結果は、数字にも劇的に表れました。61.5%まで落ち込んでいた入居率はぐんぐん上昇し 、ピーク時には92.3%を達成 。3年連続の赤字だったキャッシュフローは、2022年に黒字転換し 、2024年にはなんとプラス393万1,000円にまで改善しました 。

しかし、この成功の本質は、数字だけではありません。スライドには、退去者の方から寄せられた心温まる手紙が紹介されていました 。

「このマンションで過ごした日々は一生忘れることのない思い出です。素晴らしい出会いに恵まれ、本当に楽しい時間でした」 。また、あるお母さんからは、「転勤族で知り合いもいなかったので不安でした。でも里守ひろばをきっかけにお友達の輪が広がり、本当に嬉しく思っています」という声も寄せられています 。

古川さんは、まとめとしてこう語ります。「無理はしない。自分も楽しむ。入居者さんを信じる。入居者さんが主役で、大家は脇役なんです」 。

短期的な利益を追うのではなく、長期的なビジョンを描き 、コミュニティという目に見えない価値に投資する 。古川さんの「里守」としての思考と実践は、これからの時代の賃貸経営の、一つの理想形を見せてくれたのではないでしょうか。まずは福島支部、古川さんの素晴らしい発表でした。

変貌する不動産融資戦線～トランプ関税と金融混乱の時代をどう生き抜くか？～

続いて、2番目の発表者をご紹介します。千葉支部 浦安スタディーグループのアユカワタカヲさんです。テーマは「変貌する不動産融資戦線 トランプ関税と金融混乱の時代をどう勝ち抜くか？」。不動産投資の生命線とも言える「融資」について、最前線の情報をお話しいただきました。

まずアユカワさんは、私たちに本質的な問いを投げかけました。「不動産投資は、理想の人生を送るための“手段”であって、“目的”になっていませんか？」と 。このマインドセットの確認から発表がスタートしました。

そして本題の融資について、「最近は融資が厳しくなった」という声をよく聞きますが、アユカワさんは「それは嘘です」と断言します 。その証拠に、日銀のデータを提示。国内銀行の不動産業向け融資残高は右肩上がりに増え続け、2024年末には109兆円を超えている、という事実を示しました 。

では、今、どの金融機関が積極的に融資しているのか。アユカワさんが独自に調査した「2024年融資が出た金融機関ランキング」では、1位が滋賀銀行、2位がオリックス銀行、3位が三井住友トラスト・ローン＆ファイナンスと続きます 。こうした具体的な情報を知っているかどうかが、まず重要だとわかります。

さらに、「今の時代でもフルローンは出る」と述べ 、今年2025年に入ってから実際に実行された3つのフルローン事例を紹介してくれました。

一つ目は、オリックス銀行から受けた、名古屋市の築8年の木造アパートへの融資 。

二つ目は、かながわ信用金庫から受けた、藤沢市の築20年のアパートへの融資 。

そして三つ目は、なんと神戸市の築61年のアパートに、L&Fアセットファイナンスから引いた融資です 。

物件の築年数や種類が違っても、やり方次第でフルローンは可能だという、非常に勇気の出る事例でした。

その具体的な戦略こそ、アユカワさんが「ウルトラC」と呼ぶ手法です。まず、残債のない不動産、これはご自身のマイホームでも良いそうですが、それを共同担保に入れて一つ目の物件のフルローンを引く 。そして数年後に借り換えなどで共同担保を外し、今度はその買った物件を共同担保に次の物件を買う、という、まさに「わらしべ長者」のような戦略です 。

ただし、こうした手法がいつまでも通用するとは限りません。アユカワさんは、金融機関の再編や、金融庁が過度な担保を問題視し始めていること 、さらにはAIが融資稟議書を作成する銀行 や、民泊ローン、築古戸建て専門ローンといった新しい商品が次々と生まれていることにも触れ 、変化のスピードが非常に速いことを強調しました。

アユカワさんの結論は明快です。「融資が出なくなったのではなく、情報は常に変化している。その最新情報を掴み取ることこそが重要だ」 。そして、そのためにはJ-RECのようなコミュニティで仲間と繋がり、生きた情報を交換できる環境に身を置くことが何より大切だと締めくくりました 。

先ほどの古川さんがコミュニティという「実践」の達人なら、アユカワさんは融資という「戦略」のプロ。両方とも、これからの大家さんには不可欠な視点ですね。千葉支部のアユカワタカヲさんでした。

【約10人に1人が相続対象家計に！】知識がない家庭に“未来の損失”が忍び寄る

さあ、続いて3人目の発表に移りましょう。岐阜支部の支部長、仲尾正人さんです。元管理会社社員という経歴を持つ仲尾さんのテーマは、「相続成功のカギはランドセル大家である」。相続という少し重いテーマを、非常にユニークで、かつ愛情あふれる視点から解説してくれました。

仲尾さんは、管理会社時代に多くの「相続の失敗」を目の当たりにしてきたと言います 。それは、税金対策は万全でも、肝心の「経営の知識と経験」が子どもに引き継がれず、資産を受け継いだ2代目が経営に失敗してしまうケースです 。ひどい場合には、相続した途端に敷金を使い込んでしまったり、怪しげなコンサルタントに騙されたりする例もあったそうです 。

このままでは、資産はあっても知識も経験もない、危うい大家さんが世の中に増えてしまう。仲尾さんは、ここに強い危機感を持ったのです 。

では、どうすれば資産だけでなく、大家としての「知識と経験」も相続させられるのか。そこで仲尾さんが考え、そして実践しているのが、その名も「ランドセル大家プロジェクト」です 。

驚かないでください。仲尾さんのご長男は、現在14歳の中学生ですが、なんと大家歴は7年 。小学校1年生の時から大家さんとして活動し、今では無借金で4戸の戸建てを所有しているというのです 。

その仕組みはこうです。まず、贈与税の基礎控除である年間110万円を使い、お子さん名義で少しずつ不動産を取得していきます 。そして、ここからが重要です。物件のペンキ塗りやDIYを一緒にやり、賃貸の契約書にはお子さん自身がハンコを押し、管理会社とのやり取りも一緒に行う 。スライドには、小さな手で一生懸命ペンキを塗るお子さんの写真がありましたが、これは単なるお手伝いではありません。リアルなビジネスを通じた、最高の英才教育です。

このプロジェクトで取得した物件は、利回り20%や30%を超えるものばかり 。小学生がこれだけの高利回り物件を運営しているという事実にも驚かされます。しかし、仲尾さんが本当に伝えたいのは、儲けの話ではありません。このプロジェクトの目的は、子供が小さいうちからお金の価値、働くことの尊さを肌で感じ、失敗も含めたリアルな経験を積むことなのです 。

仲尾家では、お子さんが大学を卒業する22歳の時に「資産2,000万円」を持つことを目標にしているそうです 。相続を、親族が争う「争続」にせず、子どもの未来を豊かにするための壮大な教育プロジェクトに変えてしまう。この「ランドセル大家」という思考の型は、多くのご家庭で応用できるのではないでしょうか。

仲尾さんは最後に、「まずは家族でこんな事例があったと話してみてほしい」「小さくてもいいから始めてみてほしい」と呼びかけました 。岐阜支部、仲尾正人さんの素晴らしい発表でした。

火災保険の値上げと大家が備えるべき“未来の特約”

さあ、4人目の発表者は、大阪第1支部のSG、大野勲さんです。大野さんは、なんと2,800戸もの物件を管理されている現役の大家さん。その圧倒的な経験値を持つプロが語るテーマは、「火災保険」です。少し地味なテーマに聞こえるかもしれませんが、実は、私たちの賃貸経営の根幹を揺るがしかねない、非常に重要なお話でした。

まず大野さんは、「火災保険の2025年問題」という、差し迫った危機について警鐘を鳴らしました 。これは、法改正の影響で、過去に結ばれた長期の火災保険契約が、来年2025年に一斉に満期を迎えるという問題です 。しかも、近年の自然災害の増加で保険料は大幅に値上がりしており、更新手続きの遅れや収益の圧迫といったリスクが、すぐそこまで来ているのです 。

そんな中、大野さんが経験した、ある衝撃的な事件が紹介されました。それは、「隣の家の住人が、イライラするという理由で自宅に放火し、その火が大野さんの管理物件に燃え移った」という、信じられないような類焼事故でした 。スライドには、ススで真っ黒になった外壁や、焼け落ちてしまった室内など、火災の爪痕が生々しく写し出されていました 。自分の物件が、こんな理不尽な理由で燃やされてしまったら、誰もが頭を抱えてしまうでしょう。

しかし、大野さんは、この絶望的な状況を、見事にチャンスに変えてみせました。その鍵となったのが、完璧に設計された火災保険の「特約」です。

大野さんは、「家賃収入特約」に入っていたため、修繕工事で何か月も部屋が使えなくなっても、家賃収入は保険で全額カバーされました 。もちろん、数百万にのぼる修繕費も、保険が適用されました 。

そして、ここからが凄いところです。大野さんはその保険金を使い、火災前よりもグレードの高い内装にリフォーム。その結果、物件の価値が向上し、なんと家賃を1万5,000円もアップさせることに成功したのです 。

火事という最悪の災難を、被害ゼロどころか、収益アップの機会に変えてしまったのです 。

この事例が教えてくれるのは、火災保険は単なる「コスト」ではなく、経営を守り、時には資産を増やすための「攻めの防衛策」だということです 。どの特約を選ぶかで、まさに天国と地獄ほどの差が生まれるのです 。

最後に大野さんは、私たちが「明日からできる4つの行動」を教えてくれました。まず、自分の保険証券を全部出して一覧にまとめること 。そして、満期の半年前には必ず複数の会社から見積もりを取り、今の自分の物件に合った特約になっているかを確認することです 。

知っているか、知らないか。やるか、やらないか。プロの知見が詰まった、非常に実践的なお話でした。大阪第1支部、大野勲さんでした。

「指値ウェルカム」手数料改定が変えた800万円以下物件の価格交渉最前線 – 5つの実例から学ぶ –

さあ、5人目の発表者は、広島支部の支部長、池田隆司さんです。「指値ウェルカム」という、投資家なら誰もが心躍るタイトルで、非常にタイムリーなお話をしていただきました。2024年7月に行われた法改正が、安価な不動産の売買市場をいかに劇的に変えたか、その最前線をレポートしていただきました。

まず池田さんは、この「指値ウェルカム」な状況が生まれた背景を解説してくれました。それは、800万円以下の物件を売買した際の仲介手数料の上限額が、法改正によって大幅に引き上げられたことです 。これまでは、安い物件は不動産屋さんにとって手間がかかるだけで儲からないため、売却を断られることさえありました 。しかしこの改正で、不動産屋さんにとって安い物件が、一転して「おいしい案件」に変わったのです。

ここからが、私たちが知るべき「不動産屋さんの本音」です。800万円以下の物件であれば、たとえ価格を大幅に値引きしても、不動産屋さんがもらえる手数料の上限は変わりません。そのため、時間をかけて高く売るよりも、早く契約をまとめて手数料を確定させたい、と考えるようになりました 。その結果、不動産屋さんの方から「もっと値引きして買いませんか？」と持ちかけてくる、まさに「指値ウェルカム」な状況が生まれているのです 。

その実態を示す、衝撃的な事例が次々と紹介されました。
例えば、480万円で売りに出されていた戸建てを、なんと70万円で購入した事例 。

また、売主さんが「0円でもいいから処分したい」と言っていた空き家を、33万円で購入した事例 。

極めつけは、売主さんが家財処分費として80万円を買主に渡した上で、「1万円」で売買が成立した事例です 。

法改正という追い風が、市場をここまでダイナミックに変えていることに驚かされます。

では、どうすれば、そんなお宝情報を不動産屋さんから紹介してもらえるのでしょうか。池田さんはその秘訣も教えてくれました。「自分の購入条件を明確に伝えておくこと」「連絡はすぐに返すこと」、そして「契約不適合責任免責など、相手の手間を省いてあげること」 。常に相手の立場に立って考えることが、信頼関係を築くカギだということです。

最後に池田さんは、この活動の意義について語りました。これは単なる儲け話ではありません。社会問題となっている空き家を、私たち投資家の手で再生し、それを必要としている人に届け、社会にとってマイナスの資産をプラスの資産に変えていく。これこそが「我々の使命だ」と、熱く締めくくりました 。

法改正という大きな変化をチャンスと捉え、それを社会貢献にまで繋げる。広島支部、池田さんのスケールの大きな発表でした。

サラリーマンでもできた！地方で始める不動産投資、コロナからの3年半で6棟127室購入の裏にあった売却戦略

さあ、いよいよ本日最後の発表者となります。トリを飾るのは、宮崎支部の支部長、新地俊一さんです。新地さんは、東京で働くサラリーマンでありながら、コロナ禍からのわずか3年間で、地元宮崎を中心に6棟127室もの物件を購入したという、まさに超人的な実績の持ち主です。 しかし、今日のテーマは、その華々しい「買い方」の裏に隠された、緻密な「売り方」。「売却戦略」について、深く掘り下げていただきました。

新地さんの強さの源泉は、徹底した「戦略」にあります。「戦う場所」を冷静に分析し、学びの機会が多い首都圏で得た知識を、ライバルの少ない地方で実践する、というランチェスター戦略を徹底しています。 また、サラリーマンという制約を乗り越えるための時間管理術も圧巻でした。週3日は東京に出社しながら、宮崎での不動産活動の時間を捻出するという、緻密に計算されたスケジュールには、誰もが舌を巻いたのではないでしょうか。

そして、本題である売却戦略。その切れ味は、見事としか言いようがありません。例えば、築37年の中古RCマンションを3,900万円で購入し、わずか2年半の保有で、なんと7,400万円で売却。 また、誰も融資を付けられなかった廃墟同然の物件に、サブリース会社を巻き込んで価値を付け、満室にしてから売却するという、まるで錬金術のような高度なテクニックも披露してくれました。

では、どうすればそんな芸当が可能になるのか。新地さんは、成功の秘訣は「準備がすべて」だと語ります。 「買い手は投資家だけではない」という広い視野を持ち、企業の節税ニーズなどを捉えることで、高く売れる可能性を探ります。 そして、売る前から売却額や税引き後の手残りを、1円単位で緻密にシミュレーションし、勝利の方程式を完璧に組み立てていました。

購入から売却まで、すべてが戦略と準備に裏付けられている。サラリーマンという立場を言い訳にせず、知恵と行動力で道を切り拓く。まさに最後の発表者にふさわしい、圧巻の事例でした。宮崎支部、新地俊一さんでした。

全体のまとめ

さて、6名の素晴らしい発表が、すべて終了いたしました。皆さま、いかがでしたでしょうか。

福島の古川さんは、「里守」というビジョンを掲げ、コミュニティの力で物件価値を高めました。

千葉のアユカワさんは、融資という「戦略」、プロの戦術を教えてくれました。
岐阜の仲尾さんは、相続を「争続」にしない、「ランドセル大家」という愛のある形を示してくれました。

大阪の大野さんは、火災保険という「守り」を「攻め」の投資に変える、プロの技を見せてくれました。

広島の池田さんは、法改正という追い風を捉え、「指値ウェルカム」な市場で社会貢献を実践しています。

そして宮崎の新地さんは、サラリーマンでありながら、購入から売却までを見通す、完璧な出口戦略を披露してくれました。

テーマは様々でしたが、成功されている皆さんには、共通する「思考の型」があることに気づかされたのではないでしょうか。それは、明確なビジョンを持ち、常に学び、行動し続けていること。そして、何よりも仲間との繋がりを大切にしていることです。

この全国事例研究会が、皆さまご自身の「思考の型」を見つめ直し、明日からの一歩を踏み出すきっかけとなれば、これほど嬉しいことはありません。

本日は、素晴らしい知見を分かち合ってくださった6名の登壇者の皆さま、そして、最後までご覧いただいた皆さまに、心より感謝申し上げます。誠にありがとうございました。