なぜ、あなたはいつも２番手なのか？　売却情報の川上〜川下５段階で理由を解説

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なぜ、あなたはいつも２番手なのか？　売却情報の川上〜川下５段階で理由を解説

なぜ、あなたはいつも２番手なのか？　売却情報の川上〜川下５段階で理由を解説

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もし、あなたが

買付を入れても、いつも２番手３番手だ
自分の知らない物件情報が事例に出てくる
同じエリアで探しているライバルより早く情報を手に入れたい

そんな悩みや希望を抱いているなら、この記事と紹介しるサービスはお役に立つかもしれません。

なぜ、あなたはいつも２番手なのか？

情報は水のように高いところ（川上）から低いところ（川下）に流れます。川上のほうが水は水源に近いため透き通っていて、川下に行けば行くほど混濁します。情報も同じです。

川下の情報は既に遅いのです。そして、混濁した中から本当に大切なこと（投資基準・判断基準）を見極めるのに苦労します。一方、川上の情報なら、早く本当に大切なこと（投資基準・判断基準）を手に入れやすいのです。

川上の情報とは、つまりどれだけ売主に近いのか？　ということです。

ここでは売主との距離に応じて５段階を解説します。あなたの情報収集元は何段階目か確認してみましょう。

売却情報の川上〜川下５段階

１段階目は売主

と直接やりとりすることです。ですが現実的ではありません。友人知人には限界がありますし、そうそう売りたい話につながることはありません。あまりしつこいと嫌われます。そのそも費用対効果も時間対効果も合わないでしょう。ただ、そういう話が来るように網を張っておく（例.空き家関係の資格を取り名刺に記載し「空き家・空き地でお困りの方のご相談に乗ります」とでも書いておきましょう）ことくらいはしておきたいものです。

２段階目は元付業者

元付業者とは売主が売却を依頼した不動産会社のこと。この会社と関係が極めて深い、つまり超VIP待遇されるような関係にあれば、この相談段階で話がきます。売主の売却の意思が固まるまで少し時間がありますので、あなたもその間に情報を集めて投資判断する時間があります。もちろん、突然の連絡があり「資料は登記簿しかないが明日中に決めてくれ」なんてことも。要するに、通常はプロ同士のやりとりです。ですので、このチャンスを得たいのなら、あなたも宅建業の免許を取るか、彼らと同等かそれ以上の能力（つまり後で説明不足や勘違いだったなんて文句を言わない）や資力（融資特約なんて付けない）があることを認めてもらう必要があります。何も縁のない状態からは、２〜３回は現金取引をして、お互いに信頼に値すると認め合ってから、となります。

そこまでいかなくても営業担当者を懇意にしていたり、前回、タイミング悪く買い逃してしまった・・・みたいな流れがあり、担当者があなたのことを気に留めていてくれたりするなら、早い段階で教えてくれることがあるでしょう。

ですが、こうした関係は数社ならともかく、10社20社30社…と増やしていくことは現実的ではありません。売主はどこの不動産会社に売却依頼するのかなんてわからないのですから。

３段階目はレインズ登録直後

現実的に狙いたいのが、この３段階目のレインズに登録された直後の情報です。

確かに、２段階目で既に有望な買主がいるかもしれません。しかし、彼らの投資基準とあなたの投資基準は異なります。たまたま別の物件を取得したばかりで資金が足りないこともあるでしょう。それは売主に関係ありませんし、不動産会社も早く売却して仲介手数料を受け取りたいのです。もちろん、宅建業法上のルールで義務的にレインズに登録しているだけこのともあります。

毎朝、レインズで新着物件情報をチェックしている不動産会社（客付業者）から素早くメールやLINEで情報をもらえるような関係になりたいものです。

なお、一部の業者には故意にレインズに登録をしなかったり、登録しても客付業者からの問い合わせ（「当社のお客様に紹介してもいいですか？資料いただけますか？」など）に対応しないような行為（いわゆる「物件の囲い込み」）は今もあります（故意かどうかのしようがありませんね）。

４段階目は業界団体のポータルサイト

意外と盲点なのが、業界団体のポータルサイトです。

全ての元付業者とは限りませんが、レインズに登録するときに業界団体のポータルサイトに同時掲載されるシステムを使っていることがあります（利用料は会費に含まれているので追加の費用負担がありません）。彼らも同じ物件情報を何度も何度もレインズや数多くのポータルサイトに掲載するのは面倒なのです。ですが２段階目で有望な購入者がいないとなれば、広く情報を展開することになります。

このとき、業界団体が提供しているシステムを利用すると１度だけ入力すれば複数のシステムに情報を連携してくれるサービスがあります（利用は任意です）。ですので、レインズの登録と、ほぼ同時に業界団体のポータルサイトに掲載される場合があるのです。ただし、ポータルサイトの掲載は任意です。全ての物件が掲載されるわけではありません。

ちなみに、ユーザー側の使い勝手は、正直アットホームなどと比べるとイマイチなのですが、そこまで酷くはありません。まずは、物件情報の新着をメールでお知らせ（１日１回）が届くような設定はしておきたいところです。

業界団体のポータルサイト一覧

宅建協会（中小仲介会社向け）：ハトマークサイト¹
全日本不動産協会（中小仲介会社向け）：ラビーネット不動産
全住協（ハウスメーカー系仲介会社向け）：不動産ジャパン
FKR（大手仲介会社向け）：不動産ジャパン

５段階目は民間のポータルサイト

ここでやっと民会のポータルサイト、つまりは　アットホーム・ホームズ・SUUMOのようなマイホーム系だったり、楽待・健美家・不動産投資連合隊のようなサイトです。ここで注目したいのは掲載料です。いずれも有料です。

ですが、前者のマイホーム系の掲載料金は少額です（イメージ的に１物件500円〜2,000円程度）。気軽に掲載できる金額です。よほど賃貸中心の業者でない限りは、主要ポータルサイトのうち、どれか１つは利用することでしょう。

なお、業界団体の物件情報を統合している不動産ジャパンのように、民間のポータルサイトの物件情報を統合しているニフティ不動産があります。

問題は後者の投資系の掲載料金です。非常に高額です（イメージ的に月額10万円〜）。

主となる業務が投資用不動産の取引なら払う（払わざる得ない）のでしょうが、管理物件の大家さんや地主さんから年に１〜２件の売却依頼を受ける程度で払える金額ではありません。こうした背景があるので、客付業者は積極的に元付業者に電話したり定期的に訪問したりして情報を得て、自社の名前で楽待などに物件を掲載しています。

もうおわかりですよね。

こうした経緯をたどるので投資用不動産のポータルサイトに掲載されている物件を見て問い合わせるなんて遅すぎるのです。

その他よくある質問・思い違い集

マイホーム系ポータルサイト（アットホームなど）にも投資用不動産の掲載はあります。オーナーチェンジ物件（賃貸人がいる状態で取引する物件）という言い方をします。もちろん投資判断を支援するような機能はありません。
一般媒介契約（複数の不動産会社に同時に売却依頼をする）の場合は元付業者にレインズ登録義務はありません（任意で登録する分には構いません）。
専任媒介契約・専属専任媒介契約（１社にだけ売却依頼をする・自己発見取引可能/不可）の場合でも、レインズ登録の期限は数日間あります。この間に、元付業者はVIP客にメールやLINEで情報提供することでしょう。

現実的な理想につながるベイビーステップ（小さな第１歩）

現実的な理想は、第３段階目の「毎日レインズを検索して新着情報を教えてくれる不動産会社とつながること」でした。

情報社会を通り越して知識社会も通り過ぎてAI(人工知能)がどうとか自動化がどうとかいう時代です。不動産会社や不動産業界向けシステム会社の中には、自動的にレインズの情報を取り込み、見込み客にメール送信する・・・なんてことをやっているところはあります。

ですが、レインズ側は快く思っていないようで自動的な情報取得ができないようにシステム変更を繰り返しています。おそらく大量の情報取得のアクセスにサーバーや通信回線の費用負担が大きくなりすぎているのでしょう（そうした使い方が主流になるなんて想定できなかった）。また、業界団体的には高齢の会員業者が多いため、IT化に対応できない会員を保護するために過剰なシステム化を抑制したい・・・なんて考えているのかもしれません（これは筆者の完全な想像です）。

それでも自動化したい・・・というシステム会社とのいたちごっこは、システム費用の高騰につながり、導入したり維持したりする不動産会社も少なくなりつつあるようです。

そこで、東京大家塾では提携不動産会社の協力により、週に１度（原則月曜日）のレインズ新着情報（販売図面付き）を行っています。週に１度とはいっても、土日に売却依頼が固まってすぐに登録したり、平日に物件調査を行い週末にレインズ登録したりというタイミングが多いとのことで、その翌日となります。

まずは本サービスで、レインズの生情報に触れてみてください。