どんな物件を探して買えばいいのだろうか?|レイヤー思考

投資手法の選び方

どんな物件を探して買えばいいのだろうか?

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宅建士/AFP/PMP®など。不動産オーナー向け教育事業、東京大家塾(2006年〜)や不動産実務検定®認定団体J-REC理事・東京第1支部長・認定講師(2008年〜)として累計3万件以上の不動産投資・活用・トラブル相談の経験から失敗しない不動産活用を体系化。Google★4.8/215件〜・Udemy講師★4.2/972名〜・ココナラ個別相談★4.9/123件〜。著書/共著17冊・講演実績全国25団体〜・寄稿/取材協力多数。

最新記事 by J-REC公認不動産コンサルタント 大友哲哉 (全て見る)

不動産投資に興味を持った方、せっかく相続した不動産があるから、それを元手に物件を増やしていこうか? と、なったら、まずはちょっと物件を探してみますよね。

へ〜いろいろあるんだな、と思いつつも「いったい、私はどんな物件を探して買えばいいのだろうか?」と考え始めると答えは見つからないものです。

本ブログでは、この問題の答えをあなた自身が見つけられるようにレクチャーしていきます。

みんな初めはとりあえず物件を探してみる

物件の探し方で手っ取り早いのはポータルサイト。いくつか例を挙げます。

一般的なポータルサイト

  • アットホーム
  • ホームズ
  • SUUMO

不動産投資に特化したポータルサイト

  • 楽待
  • 健美家
  • 不動産投資★連合隊

前者は、マイホーム目的(自分で購入して自分で住む)ですが、そうしなければいけないルールはありません。オーナーチェンジと記載があるものは「いま現在、賃貸中です。その入居者がいる状態で取引しますので、あなたが購入してもすぐに入居はできませんから注意してくださいね。」との意味です。

マイホーム目的が前提なので、1棟ものは掲載が少ない傾向にあります。1棟アパート・マンション・ビルなどですね。同じように店舗・事務所・倉庫の単体物件も少ないものです(掲載できないわけではありません)。

ですので、投資用の判断基準、例えば利回りの項目もなく、検索もできません。

後者は、逆です。自分で住むことを目的とせず、賃貸することが前提となります。ですので、投資指標での検索が充実しています。

しばらくすると検索条件に悩む

とりあえず検索して、詳細ページを見ていきます。

そうこうしているうちに、物件を選べないことに気が付きます。

例えば、自宅の近くで、価格順に並び替えて安いものだったり、利回りが高いものだったりするといいかな? と思っても、安いってことは何か問題があるのではないだろうか? 利回りが高いといっても入居者は見つかるのだろうか? と考えても答えはわかりません。

では、価格が高いもの(築年数が新しかったり立地が良かったり)ならいいのか? というと、そこまで高い買い物をするなら確実に儲けたいが、本当に儲けられるのだろうか? と考えても、やはり答えはわかりません。

そうこうしていると「どんな検索条件で探したら良いのだろうか?」となります。

1つ上のレイヤーで考える=レイヤー思考のススメ

こうした問題はあなたの普段の仕事にもあるものでしょう。

お仕事のとき、判断に迷うことがあったら、あなたはどうしますか?

そう。

上司や先輩に相談します。

彼らは判断基準を持っています。もし、もっていなければ、さらにその上の立場の方に相談・確認します。実際にはトップ(社長)も判断基準を持っていない場合もありますが、トップの周りのブレーンたちがアドバイスしたり関係者で会議を開いて判断したりすることになります。

この階層のことをレイヤーと言います。

会社組織のレイヤー構造

不動産のことも同じことです。

あなたが判断できないことは、上のレイヤーに相談したり判断基準を教えてもらったりすればいいのです。

もちろん、不動産のことを会社の上司や先輩に相談はできません。

今回は、あくまでも「今いるレイヤーの問題解決は同じレイヤーでは解決できない」と認識していただければOKです。

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