相続大家さん

アパートを相続した大家さんへ

アパート相続した大家さんへ。この度は謹んでお悔やみ申し上げます。

すでに相続登記もお済みことと仮定してお話を進めます。心の整理はまだだとは思いますが、現実は待ってはくれません。特に、借入金の返済です。毎月のように家賃収入が入ってきて、そこから返済されいるとは思いますが、その流れは未来永劫続くわけではありません。

とりわけ、アパート経営をお手伝いしていたならいいのですが、そうでないなら引継ぎも何もない状態ですから、てんてこまいではないかと思います。

ここでは、何をすべきかを順を追ってご紹介していきます。

相続したアパートの管理会社から毎月届く書類を確認・整理をする

振込金額の確認

振込金額の確認

一般的には、管理会社と呼ばれる不動産会社が入居者さんから家賃を集金して、その明細と共に毎月定期的に家賃を振り込んでくれています。一般的には、全月末締めの翌月10日でしょうか。遅いところだと15日。中には20日というとことも。法律上、制限はなく、管理委託契約書に基づきます。

この明細の中には、家賃のように入金のほかに、入居者の退去後の原状回復工事費などの支出が相殺されています。この工事費が急に高額になってやしないか、過去の資料と比較することをオススメします。というのも、オーナーが無知なことをいいことに、工事費を水増ししてくる可能性が無きにしも非ずなのです。

私の主宰する東京大家塾の会員さんで、大家業を引き継いだ女性大家さんや若い大家さんからは「なめられているとしか思えない」という言葉をよく聞きます。もちろん、すべてがそうだとはいいませんし、先代(ご主人)同様、丁寧な対応をしてくれる管理会社のほうが多いはずです。ですが、そうもいかないのが、ビジネスの世界だと心の片隅にお持ちいただければと思うのです。

あとは正式な所有者(相続人)が変更になりましたら、家賃の送金先の口座を変更してもらいましょう。

相続したアパートの固定資産税等の支払いをする

固定資産税の支払い

固定資産税の支払い

資産税等とは、固定資産税と都市計画税のこと。市区町村によりますが、例年、5月前後に納付書が届きます。4期に分けて支払うもよし、一括で払うもよし。口座振替の手続きをしておいてもいいでしょう。お役所からの通知なのですが、極めて稀にですが、間違っているといいますが、過大に評価されていることがあります。固定資産税の総額が100万円を超えているような規模でしたら専門家に相談してみてもいいでしょう。もちろん、私でも大丈夫です。

相続したアパートの賃貸借契約書の整理をする

契約書類の整理

契約書類の整理

後回しにされがちですが、手を付けておきたいのが契約書の整理です。最初の契約書と、更新時の契約書をまとめることです。何かとらぶるがあったときに、契約書をすぐに出せるように準備しておきたいものです。そして意外と重要なのが、入居者さんの家財保険の保険証の申込書や保険証の写しです。管理会社が把握していると思いますが、大家さん側でも把握しておくと安心です。合わせて、管理会社との管理委託契約書も探しておきましょう。

相続したアパートの税務申告の書類を整理する

税務申告

税務申告

こちらは顧問税理士がいれば、まずはそれほど心配はいらないでしょう。被相続人(お亡くなりになった方)の準確定申告や相続税の深刻でお世話にもなったことでしょう。注意したいのは、彼らは「過去会計」といって使ったお金の手続きをするのが仕事であって「未来会計」来年以降の税金がどうなるのか、そうしていくのかについては提案をしてこないし、するつもりもないってことです。「未来会計」の仕事は財務コンサルタントの仕事です。彼らは、大家業界に営業に来ません(笑)。私とはいいませんが、総合不動段コンサルタントに相談されてみてください。

相続したアパートの銀行からの書類を整理する

銀行からの書類

銀行からの書類

銀行からは年末に償還表といって、毎月の返済金額の総額と「元金」と「利息」の内訳の表が送付されてくるでしょう、また、不定期に金利変更のはがきが届くことがあるかもしれません。いずれも借りている側としてはコントロールできません。次に紹介するシミュレーションをするときに、昨今の金利情勢を相談して、場合によっては、銀行の借り換えをしたり、借り換えをチラつかせて金利を下げてもらうよう交渉したりしてみましょう。

相続したアパートの収支シミュレーション&デッドクロス診断をする

シミュレーション

シミュレーション

ある程度、落ち着きましたら、ぜひともオススメしたいのが、先ほどの「未来会計」のことです。アパート経営は、今月と来月とで数字が大きく変わらないので、未来永劫このまま続くと思いがちですが、もちろんそんなことはありません。特に「デッドクロス問題」と呼ばれる黒字倒産のことです。

アパートが古くなってきて、空室が目立ち家賃を下げて収入が減っている、エアコンや給湯器の故障が目立ち修繕費が増えている、にもかかわらず所得税・住民税が増えるという不思議な減少があります。

この事態は先読みできますので、速め早めに手を打つべきなのです。ですが、一般的な税理士は「過去会計」の世界の住民なので、この問題について認識もしりませんし、当然、対処法の提案もありません。幸い、不動産実務検定ホームスタディー講座という教材で学ぶこともできますし、私のようなコンサルタントに相談してもよいでしょう。

さいごに、J-REC不動産コンサルタント仲間の著書を紹介して終わります。長文をお読みいただきお疲れさまでした!


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