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4LDKや5LDKやそれ以上の大型物件の場合、空室対策の１つとして、シェアハウス化してしまうのはアリです。メリットもありますが、デメリットもありますので整理してみます。
空室対策としてシェアハウス化４つのメリット
その１）古い物件でも比較的簡単なのリフォームで活用できる
ターゲットやコンセプト、立地にもよりますが、キレイにリフォームされている部屋に住みたいニーズがある一方で、そこそこの部屋でいいので安く借りて住みたいニーズも強くあります。まずは最低限のリフォームからシェアハウスの運営を始めてみて、運営ノウハウを蓄積していくのも１つの方法です。
その２）１戸でも複数人に貸すので空室リスクが分散する
１戸を１世帯に貸すとなると空室率は０％か１００％のどちらかになりますが、例えば4LDKを４人に貸すなら空室率は分散します。今は、１世帯当たりの人数が減少しているので、5LDKなどの大型物件を５人家族や６人家族に貸すより、単身者５人に貸す方がカンタンなことが往々にしてあります。
その３）１世帯に貸すより収益性が高くなる
例えば4LDKの戸建てを12万円で貸すより、１人あたり４万円で貸す方が合計16万円と収益性が高くなります。近隣のワンルームの相場が５万円なら、入居者も安く住めるので、大家さんも入居者もお互いにメリットがあります。
その４）入居者に近い位置に居られるのでやりがいがある
大家さんの運営スタイルによりますが、一般的なアパート経営等に比べて、入居者との距離が近くなります。これを良しとするなら、やりがいのある楽しい暮らしにつながります。
空室対策としてシェアハウス化６つのデメリットや注意点
その１）短期入居が多く手続きが煩雑
家具家電付きなので気軽に入居できる一方で、退去もしやすいため、募集や退去の手間が一般的な賃貸住宅より多く煩雑になります。
その２）共用部分の清掃や管理が面倒
トイレ・浴室・洗面所・廊下・玄関などの維持管理や清掃、ゴミ出しをどうするか、大家さんが担当するのか入居者の当番制とするのかルールづくりやルールが守られているのかのチェックが面倒です。
その３）融資が出づらい
金融機関にとって、シェアハウスの評価は未知数の部分が多く、また昨今のいわゆる「かぼちゃの馬車問題」でシェアハウスのイメージが悪く、融資が出づらい状況にあります。ちなみに、既存物件の改修工事であれば、まだリフォーム費用として融資を受けることは比較的大丈夫です。
その４）法令上の位置付けに注意が必要
例えば5LDKに５人家族が住む分には住宅で良かったのですが、独立した５人が住むとなると建築基準法上「寄宿舎」扱いとなり、建築基準法上別の規制がかかります。面積や地域により異なりますので、役所でヒアリングしたり建築士に相談しましょう。
その５）募集方法が限られる
入居募集は主に、ひつじ不動産というシェアハウスのポータルサイトに依存します。このサイトからの入居募集の依存度を下げるためにも、独自にブログを立ち上げ、歓迎パーティーや各種交流会などイベント行い、その模様を掲載したり、街のスポットを掲載したりするなどの工夫が必要になってきます。
その６）運営を外部に委託する手数料が高い
以上のように、一般的なアパート経営に比べると収益性は高い反面、運営コストが高いため、シャアハウス運営会社に委託しようと思うと、その手数料は家賃の20%前後（または１室あたり１万円前後）となります（一般的なアパートの場合は家賃の５％前後）。
空室対策としてシェアハウス化のオススメの運営方法
もし、シェアハウスを運営するなら、私とは言いませんが不動産コンサルタントと共に「入居者による自主運営ルール」を作って、そのルールを守っているのかどうかを大家さんがチェックしたり、ルールを修正したりするという運営の仕方をお勧めします。
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