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今後の大家さんの身の振り方(No.28)

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宅建士/AFP/PMP®など。不動産オーナー向け教育事業、東京大家塾(2006年〜)や不動産実務検定®認定団体J-REC理事・東京第1支部長・認定講師(2008年〜)として累計3万件以上の不動産投資・活用・トラブル相談の経験から失敗しない不動産活用を体系化。Google★4.8/215件〜・Udemy講師★4.2/972名〜・ココナラ個別相談★4.9/123件〜。著書/共著17冊・講演実績全国25団体〜・寄稿/取材協力多数。

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今後の大家さんの身の振り方!

前回は「不動産会社に期待しすぎてはいけない」でした。

不動産会社も空室問題に頭を痛めています。空室が埋まらないことの責任を不動産会社に追求しすぎることなく、空室の原因や対策について、大家さんも理解し協力していくことを考えましょう。

さて、第28回は「今後の大家さんの身の振り方」について紹介します。

これからの大空室時代に向けて、満室安定経営を実現していくには、どのようにしたらよいのでしょうか?

タイプごとの戦略を取ろう!

それは、あなたの賃貸経営を「事業」か「投資(資産運用)」かを、はっきりさせ、タイプごとの戦略を取ることです。なぜなら「事業」タイプの大家さんが「投資」タイプの大家さんのマネをしたり逆のことをしたりするのが満室安定経営の足を引っ張るからです。

では、それぞれの戦略を紹介します。

「事業」タイプの大家さん

「事業」タイプの大家さんの戦略は、自分の頭と労力を投入して特長のある物件として高利回りを実現することです。また、建物や設備に再投資する計画は織り込むことです。ここで「投資」タイプの大家さんのマネをして全額融資による規模拡大や地方物件の取得には注意が必要です。

「投資」タイプの大家さん

「投資」タイプの大家さんの戦略は、平均的に管理運営してくれる管理会社の好む条件の物件を次々に取得します。低利回りでも規模でカバーしていきます。なお、利回りの低下を予測して、資産の組み替えも計画に織り込みます。ここで「事業」タイプの大家さんのマネをして、自宅近くに物件を取得したりセルフリフォームしたりするのは注意が必要です。

どっちつかずの悪いパターン

相続税対策でアパートを建てたり、相続でアパートを取得したりした大家さんに多く、アパート経営に興味がないので「投資」タイプではあります。ところが、建物や設備に再投資する資金がないと不良資産となります。しかも、先祖代々の土地だったり共有者の協力が得られなかったりすると売却もできません。こうなると「事業」でも「投資」でもなくなります。このパターンだけは避けるようにしたいものです。

いかがでしたでしょうか。

この「事業」か「投資」かの決め手は、入居者さんとの交流を楽しめるかどうかです。今後の身の振り方を決めることで、自ずと次の空室対策の一手が見えてきます。

あなたの満室安定経営の実現を心よりお祈り申し上げます。

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