築年数を入力すると中古資産の耐用年数を自動計算します。
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以下、耐用年数を深堀していきます。余談が多めです。
耐用年数と不動産投資（賃貸事業）
耐用年数は上手く計算できましたでしょうか？ ここからは改めて、耐用年数や不動産投資についておさらいしていきます。
不動産投資には、安定収入や節税など多くのメリットがあります。しかし「どうすれば不動産投資で成功できるのか」と悩む方は少なくありません。
１つ重要な要素が耐用年数の計算です。
建物の老朽化が進むと、不動産としての価値が下がり、売却時の買い手がつかなくなってしまします。
だからこそ、不動産投資では、築年数から耐用年数を計算し、資産価値の低下を見越した収支計画の作成が大切になるのです。
本記事では、耐用年数の基礎やメリット、築年数別の考え方など、不動産投資を成功へと導く事柄についてご紹介していきます。
そもそも耐用年数とは
そもそもの話、耐用年数は資産が使用可能である期間を示す目安です。
具体的には
- 物理的耐用年数
- 経済的耐用年数
- 法定耐用年数
など、いくつかの異なる種類が存在します。
耐用年数は、金融機関の融資審査でも重要なポイントとなります。
また、耐用年数に基づいて計算される減価償却費は、所得税（法人税）の金額に影響を与えます。
減価償却資産とは
減価償却資産とは、事業に用いる資産で、長期間利用することで使用価値が減少するものを指します。
減価償却資産の対象となるものは、１年以上の使用期間を有する固定資産であり、取得費が10万円以上のものです。
意外と盲点ですが、土地は減価償却資産にはなりません。なぜなら、経年劣化による消耗で価値が減っていくことがないためです。
また、税法によって定められた耐用年数を「法定耐用年数」と呼びます（税「法」で「定」められた「耐用年数」）。
これは不動産投資において非常に大切な要素であることから、正確に理解する必要があります。
中古資産の耐用年数は？
国税庁によれば、中古資産を事業で利用する場合、法定の耐用年数ではなく、「その資産を使用可能としている期間」に応じて、耐用年数を見積もることが可能とされています。使用可能期間の見積もりが厳しい場合には、簡易法を用いて算出された年数に従うことができます。
他方、中古資産を事業で使用するために支出される「資本的支出」が、中古資産における再取得価額の50%以上に相当する場合、使用可能期間の見積もりや、簡易法を用いた耐用年数の算出ができず、法定耐用年数が適用されます。
例えば、法定耐用年数が30年で、経過年数が10年の中古資産の簡便法による見積もり耐用年数は、法定耐用年数から経過年数を差し引いた20年と、経過年数の20%に相当する2年を合計した22年となります。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/hojin/5404.htm
なぜ不動産投資で耐用年数が大事なのか？ 融資・節税の影響は？
耐用年数は不動産投資において重要な指標ですが、とりわけ金融機関や税金対策の場面で大きな恩恵をもたらします。その２つを順に説明していきます。
①融資から見た場合
長期の融資期間を希望する場合、耐用年数の長い物件を購入することがおすすめです。融資期間は物件の耐用年数によって金融機関によって決まります。支払額を少なくしてキャッシュフローを改善したい場合は、できるだけ耐用年数が長い物件を手に入れるようにしましょう。また、新築物件の場合は、最新の設備が組み込まれているため、高い家賃を設定することができます。修繕リスクが少なくて資産価値があるので、長期融資に向いていると考えられます。
賃貸不動産の場合、新しいRC造建築の法定耐用年数は最上位で47年と長いです。そのため、融資期間も長くなることが多い傾向にあります。ただし、最長の融資期間は35年とされているので、法定耐用年数が47年であっても、35年より長い融資期間を設定することはできませんのでご注意ください。
②税金対策から見た場合
不動産の減価償却費を利用して節税を目指す場合、物件の耐用年数を短いものにすることが勧められます。例えば、法定耐用年数が22年以上の木造物件は4年で償却できるため、その減価償却費は節税に効果的と言えます。一方で、長期間に渡って金額の小さい減価償却を計上してしまうと、節税効果は薄れてしまいます。
対策として、短期間で大きく減価償却費を計上し、減価償却費を使い切った後に売却することが節税に有効です。節税の観点から見れば「木造物件」は魅力的と言えますが、売却が難しく流動性リスクが高いことには注意を払わなければなりません。減価償却費を計上することで不動産所得を赤字にし、個人の給与所得や事業所得と損益通算することで、課税所得を小さくすることが可能です。
https://yamatozaitaku.com/column/realestate-investment/useful-life/
中古マンションを例に耐用年数別の不動産投資を考える
実際に不動産投資を行う際、中古耐用年数を算出する大元の築年数が重要です。5、10、15の３つに分けて、それぞれの築年数における特色を記していきます。
①新築を含めた築５年程度
建築5年以下の不動産は、新築物件と同等の価値があります。耐用年数は、鉄筋コンクリート造で43年、重量鉄骨造で30年となり、法定耐用年数に近い年数になります。金融機関からの融資期間も30年から35年の長期間、土地代金まで含めた融資を受けられる可能性が高いです。
５年前後の築年数における多くの事例では、償却費が返済元金を上回るため、長期にわたる賃貸経営が可能とされています。ただし、土地購入価格を借入金で賄っている場合、不動産所得の赤字による損益通算金額が制限される場合があります。これらの物件は長期保有に適しており、将来の年金的な収入確保を目的とした投資に適した資産形成に利用できるでしょう。
②築15年程度
新築から15年が経過すると、物件の減価償却が終了し毎年の負担が軽減される反面、入居率が著しく悪化しキャッシュフローに影響を及ぼす可能性があります。このような中古物件を購入する際には、売りに出された背景を調べることが重要です。近隣の賃貸市場の変動や、募集資料の想定利回りと実際の賃料相場に矛盾はないか、空室率や利回りの見込みなどを慎重に検討しましょう。
物件の耐用年数が35年を超える場合は、建替えを検討する必要があるかもしれません。例えば、木造の物件の場合はその寿命は10年程度でが、重量鉄骨造や鉄筋コンクリート造の場合はそれ以上の期間が見込めます。購入時の自己資金が少ない場合は、キャッシュフローが悪化するリスクがあるため、よく考えた上で決定しましょう。
③築25年程度
築25年以上の不動産は、投資利回りが10%以上と高く評価されますが、空室リスクや設備の修繕費などのコストが増加することも覚悟しなければなりません。なぜなら、この種の物件における耐用年数は、鉄筋コンクリート造物件が27年、鉄骨造物件が14年、木造物件が4年となるからです。
木造の物件では融資を期待することはできませんし、利便性が高い土地であれば、建て替えを見据えた投資戦略が有効になります。土地の価値が高いわけではない場合、短期的な売却に踏み切ることが最善の策となるでしょう。このような古い物件の場合、融資は得にくいことが多く、修繕費など予想外の出費も大きいため、自己資金に余裕がある経験豊富な方におすすめできます。
https://sumaity.com/realestate_investment/press/886/
まとめ
不動産投資における物件の耐用年数は、物件の価値を判断する重要な要素です。物件の耐用年数を知ることで、修繕計画の策定や予算の配分、投資判断の材料となり、収益を長期的に維持するための基盤を築くことができます。
また、物件の耐用年数を延ばすための管理やメンテナンスも重要であり、専門家や管理会社との良好な関係を築くことで、物件の価値を高め、収益を最大化することが可能となります。不動産投資を行う際には、これらのポイントを念頭に置くことが成功への鍵となります。
築年数から中古耐用年数をしっかり計算しておくことで、より確実な不動産投資が実現可能となります。冒頭の「耐用年数クイック計算」では、特によく使用する５つの項目を、築年数の入力のみでクイック計算することができます。本記事のトップに戻って、皆様に有益な数値情報を自動計算フォームより手に入れて下さい。
