街の不動産やイメージ

不動産投資ルーキー

投資用不動産の専門会社 vs 街の不動産屋さん

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宅建士/AFP/PMP®など。不動産オーナー向け教育事業、東京大家塾(2006年〜)や不動産実務検定®認定団体J-REC理事・東京第1支部長・認定講師(2008年〜)として累計3万件以上の不動産投資・活用・トラブル相談の経験から失敗しない不動産活用を体系化。Google★4.8/215件〜・Udemy講師★4.2/972名〜・ココナラ個別相談★4.9/123件〜。著書/共著17冊・講演実績全国25団体〜・寄稿/取材協力多数。

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割安な物件を買える確率が高いのは街の不動産屋さん

もし、あなたが投資用不動産を手に入れたい! と考えているなら、街の不動産屋さんではなく、投資用不動産の専門会社と取引をしようと考えているのではないでしょうか。

確かに、街の不動産屋さんは、不動産投資に関する判断基準についての知識を持ち合わせていない可能性が高いでしょう。

しかし、私は街の不動産屋さんと取引することを考えていますし、実際にそうしています。

なぜなら、割安な物件こそ街の不動産屋さんで買えるからです。

街の不動産屋で安い物件が買える3つの理由

その理由は、次の3つです。

  1. 相続案件など売り急ぎ物件を扱う可能性が高い
  2. 価格交渉がしやすい
  3. 悪い意味で洗練された営業トークに惑わされずに済む

相続案件は年齢的に年配の方の話で、相続税の申告期限までに現金化する必要に迫られます。このときに、いままで取引をしたことのない投資用不動産専門会社に売却を依頼するのでしょうか? いいえ。もし、既に取引のある地元の不動産屋さんがいるなら、そちらに売却依頼をするものでしょう。こうした背景から、相続案件の売り急ぎ物件を割安に買える可能性があります。

次に、売主から直接依頼を受けた街の不動産屋さんは、売買が成立すると売主から仲介手数料を受け取ります。このとき、自ら買主も発見していたら買主からも仲介手数料を受け取ります。ここでちょっと計算してほしいのですが、例えば5,000万円の物件を売主からのみ仲介手数料を受け取るのと、1,000万円値引きをしてでも売主と買主の両方から仲介手数料を受け取るのと、どちらが仲介手数料…つまり売上は上がるのでしょうか? そう。1,000万円値引きしてでも、売主と買主の両方から仲介手数料を受け取るほうが儲かるのです。こうした理由から、街の不動産屋さんとは価格交渉がしやすいのです。

しかも、街の不動産屋さんは、投資用不動産の売却に不慣れです。大規模修繕も原状回復も融資も利回りも、あんまり良くわかっていません。ですので、良い意味で無理やり買わされるようなことはありません。

以上のことから、私は街の不動産屋さんから…というより、特定の不動産会社から物件を買うことを前提にしていません。割安な物件を早く手に入れるためには? と研究した結果、街の不動産屋さんから買うことが多いという話です。

より深く研究したい方のために、もう少し詳しい解説を続けますね。


投資用不動産の専門会社の見極めるポイント

まずは前提となることから。

投資用不動産の専門会社とは要するに

  • 楽待
  • 健美家
  • 不動産投資★連合隊

あたりのウェブサイトに物件情報を数多く掲載している不動産会社のことです。いずれのサイトも物件を掲載するための広告料は相当なものなので、継続して投資用不動産を売買しないと会社経営が成り立ちません。

街の不動産屋さんの見極めるポイント

逆に言うと、アパートなどの売買を年に1度くらい仲介するだけのような街の不動産屋さんレベルでは払えない広告料なのです。

・・・と裏事情(?)を読み取ると、年に1度くらいアパートを仲介するような不動産屋さんの物件は

  • 楽待
  • 健美家
  • 不動産投資★連合隊

に、直接物件を掲載できない(しない)ので、投資用不動産の専門会社が彼らから広告の許可を取り上記のサイトに掲載します。

そのため

  • 掲載までのスピードがやや遅い
  • 元付業者ではなく客付業者…つまり売主から直接売却の依頼を受けた不動産会社ではない

となります。

投資用不動産の専門会社と取引するメリット・デメリット

以上のことから、投資用不動産の専門会社と取引するメリットとは、投資用不動産のことがわかっているので、投資判断に関する質問に答えてくれたり、融資の斡旋が期待できたりすることです。

デメリットは、投資判断に関して都合の悪いことは伏せられたり、練り込まれた営業台本(ストーリー)でクロージングされたりする可能性があることです。更に言うなら、客付業者となるので売主からの情報が得づらかったり、元付業者は片手数料…売主からのみ仲介手数料をもらうことになるので、価格の値下げ交渉がしづらいこともあげられます。

安く買うための元付業者を探すポータルサイト7選

不動産を投資として購入するなら「いかに安く買うか」が極めて重要なので、一般的には元付業者に交渉するほうが価格の値下げ交渉はしやすいのです。

となると

  • 楽待
  • 健美家
  • 不動産投資★連合隊

このあたりのサイトは、物件検索がしやすいメリットがあるのですが、元付業者からの情報を1日でも早く手に入れてすぐに条件交渉に入る…この目的を達成するには

  1. アットホーム
  2. SUUMO
  3. HOME’S
  4. 不動産ジャパン
  5. ハトマークサイト
  6. ラビーネット不動産
  7. 全住協ネット

こうした街の不動産屋さんが直接掲載しているサイトを毎日チェックすることです。

街の不動産屋さんと取引するでデメリットとカバーする3つの方法

街の不動産屋さんと取引するデメリットは、投資判断に関することはわからないので、そうしたアドバイスが期待できないことと、提携金融機関の紹介も期待できないことです。

このデメリットは

  • 事前に確固とした投資基準を持つ
  • 事前に金融機関に融資してもらえる物件の条件や金額を把握しておく
  • 事前に現地調査やリフォーム費用の見積もりのチェック項目を持つ

こうした準備で対応します。

割安な物件をリスクも把握した上で手に入れるには、事前の準備が大事です。こうした点に配慮して、引き続きネットや書籍などで研究してみてくださいね。

ではまた!

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