試算

不動産投資入門9級|目標実質利回りから総投資額と総借入金額を試算する

前回、不動産投資の目的を7パターン紹介しました。

  1. 見栄を張りたい・かまって欲しい・富裕層と関わりを持ちたい
  2. 自分が死んだ後に家族が生活費で困らないようにしたい
  3. 節税(例:所得税・法人税・固定資産税・相続税を下げたい)
  4. 資産形成・資産運用(例:株式や投資信託より効率よく資産を増やしたい・30年後に純資産1億円を手に入れたい)
  5. 副収入(例:手間なく月額20万円の収入を増やしたい)
  6. 賃貸事業(例:不動産収入だけで生活したい)
  7. 転売事業(例:不動産の転売で大きく利益を上げたい)

今回の9級からは、主に5番の副収入を前提に話を進めます。

一応、ほかの目的を達成する方法を、先に説明します。

1番は好きにしてください。感情的な部分ですので、私が論理的にどうのこうの言う立場にありません。

2番は、生命保険と比較検討を忘れずに行いましょう。その目的を達成するのに、何もリスクの高い(うまくいく・いかないの振れ幅が大きい)不動産でなくてもよいはずです。確かに、生命保険はインフレに弱いのですが、それ以外は強いのです。特に、あなたが30代前半で健康なら保険料は安いはずです。インフレ対策は別の方法で行いましょう。

ちなみに、私の意見は、お金の話に限るのなら、一石●鳥のようなことをすると、柔軟性に欠けて、社会経済や家族の変化に対応できません。もし、●鳥のうち、どれか1つがダメになったときに、そこだけ切り離せないからです。大抵の場合、全体を切り離すと大損します。

不動産投資を勧める側は、一石●鳥をプッシュしてきますが、どれか1つダメになったときに売却してもローンが完済できない価格でしか売れないなんてのは良くある話です。

3番の節税は、税理士の意見や提案を尊重します。ただし、節税の目的は達成できたとしても、キャッシュフローはいいところ微々たるもの…労力を考えるとトントンです。場合によってはマイナスになりがちです。

相続税の節税をした場合、そのキャッシュフローのマイナスなどの負荷は、次の世代(子や孫)に引き継がれることに注意してください。

4番の資産形成・資産運用は、立地重視…地価の下がりにくいエリアで、例えば東京なら山手線の内側だったり新線・新駅・再開発などがあったりする(数年以内に予定されている)エリアとなります。例えば、購入価格と10年後の売却価格に差がなかったりタイミングによっては高く売却できたりします。

しかし、この間のキャッシュフローは微々たるものであるので、手元の現預金が増えることはありません。その替わり、手間が掛かりません。

6番の賃貸事業ですが、一般的には3番の副収入の延長にあると思われていますが誤りです。かなりの隔たりがあることに注意が必要です。

この隔たりを大きく感じるのは資金調達の面です。具体的には、融資が途絶えます。ほかにも税制面(特に個人)であまりメリットが得られなかったり、経済産業省の補助金などの対象にならなかったりと、事業と言うには不利な扱いを受けることになります。もっとも、ほかの事業(経営者側の立場)を知らなければ、不利な扱いをされていること自体に気が付かないかもしれません。この当たりの事情は別の機会に解説します。

本題に戻します。5番の副収入づくりをするにあたり、全体のイメージを固めます。固める…といっても、前回の10級と同じように、4級(7ステップ目)で見直しますので、暫定的な決定で大丈夫です。

全体のイメージとは、月額キャッシュフロー(以下「CF」)20万円を目標とした場合、次のようなものです。

例1)出来る限り融資による資金調達で規模を拡大する

目標実質利回り:2.0%

月額CF20万円
年額CF(①×12)240万円
目標実質利回り*2.0%
物件価格(②÷③)12,000万円
頭金(④×20%)2,400万円
諸費用(④×7%)840万円
自己資金(⑤+⑥)3,240万円
借入金9,600万円
CCR=自己資金配当率(②÷⑦×100)7.4%

*目標実質利回り:物件価格を税引き後CF(将来必要となる大規模修繕積立金は差し引かない…ただし区分所有マンションの修繕積立金は差し引く)で割ったもの

ここで「自己資金3,240万円なんて用意できない!」と嘆くのは待って下さい。最終的に・・・の話なのですから。例えば、ほかの不動産収入からのCFを貯めていけばいいのです。具体的には、次のステップで検討します。

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