再建築不可アパート

相談事例

東京都某区.再建築不可アパート

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宅建士/AFP/PMP®など。不動産オーナー向け教育事業、東京大家塾(2006年〜)や不動産実務検定®認定団体J-REC理事・東京第1支部長・認定講師(2008年〜)として累計3万件以上の不動産投資・活用・トラブル相談の経験から失敗しない不動産活用を体系化。Google★4.8/226件〜・Udemy講師★4.18/1,107名〜・ココナラ個別相談★5.0/136件〜。著書/共著19冊・講演実績全国25団体〜・寄稿/取材協力多数。

東京23区、山手線の外とは言え、その区では中心地。ザ・〇〇荘のような風呂なしの和室アパート(トイレは各部屋になる)です。

家賃も立地を考えると安いのですがお風呂もシャワーもないとなると借りる人は限られます。実際、居住用ではない方の契約者もいるようです。この物件の例ではありませんが「実家が狭いから趣味の部屋に」「23区内に住所が欲しい個人タクシードライバー」「同じく住所がほしい個人事業主や法人」の需要があるのが23区内ならでは。

ですので、需要の心配はそこまでないのですが、問題は地元の仲介会社は取り扱いを嫌がること。理由はカンタンで儲からないから。家賃3万円程度ですと、広告費2ヶ月分+仲介手数料でも売上としては少なく、しかも築古物件ですと入居後の設備の不具合もあって、本当は管理会社や大家さんが対応すべきものが仲介会社に電話が来るものです。要するに、面倒なのに儲からない仕事なんて誰もやりたくありません。

ここの問題を、どうやってクリアするか・・・ですね。

とは言え、再建築を狙って大きな利益が手に入る可能性があるのはワクワクしますよね。

その一方で、大地震で全壊すると再建築できないので固定資産税を払うだけの土地になるのと、銀行からは資産評価されませんので融資が厳しいのと、現金購入しても同じ理由で次の物件取得時の融資が厳しくなることは知っておきましょう。

参考書

▼築古戸建の再建築NG物件を蘇らせて大きな転売益を狙う

▼小さな予算・小さな行動から空室対策をはじめよう。

▼3室以下の空室を満室にするならこの順序で

▼新築や中古の全空物件の空室を満室にするならこの手順で

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