私道イメージ

相談事例

東京都某区.私道持ち分の売買価格はいくら?

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宅建士/AFP/PMP®など。不動産オーナー向け教育事業、東京大家塾(2006年〜)や不動産実務検定®認定団体J-REC理事・東京第1支部長・認定講師(2008年〜)として累計3万件以上の不動産投資・活用・トラブル相談の経験から失敗しない不動産活用を体系化。Google★4.8/226件〜・Udemy講師★4.18/1,107名〜・ココナラ個別相談★5.0/136件〜。著書/共著19冊・講演実績全国25団体〜・寄稿/取材協力多数。

私道に面している物件なのに、私道持ち分を持っていない物件を買うとなると不安ですよね。

なぜなら、あなたやアパートならその入居者が私道部分を通行したり、アパートの工事のために工事車両が出入りしたり、私道を掘削したりするのに、ほかの私道所有者の承諾が必要になるからです。

逆に言うと、その承諾が得られなければ、最悪、その私道を通行することができなかったり、上下水道工事やガス工事ができません。事実上の再建築不可物件となります。いえ、それ以下です。

とはいっても、私道持ち分のない物件はなかなかありません。所有者がどこかで困るので何とかしますし、そもそも困ることになるので最初からそうした物件は作りません。

それでも、どういうわけかゼロではないのです。または、困ったから今回、売却したのかもしれません。

こうした物件の場合、一般的には仲介会社やその手配による土地家屋調査士が、境界確定の流れで私道所有者(原則として全員)と承諾書を交わします。

通行掘削について承諾することと、売却したり相続したりしてもその相手に承諾を継承させる内容になっています。

購入時(売買契約時)に、この承諾書が揃っていれば、ひとまず安心です。場合によっては、契約後に手配を行い、決済までに用意するという内容のこともあるでしょう。

問題は、物件価格が低額すぎて、土地家屋調査士の手間代が出せないとなると、買主は自力(あるいは買主の費用負担で土地家屋調査士等に依頼)で何とかすることになります。

これは、本当に偏見といいますか、傾向があるとしかいいようがないのですが、やはり私道持ち分ゼロという特殊な物件を生み出す近隣住民は「いや〜参ったな〜」と思わざるを得ない住民が多いかな〜と感じます。

そんな物件で、とあることがきっかけで私道持ち分を購入する話になった会員さんから相談を受けました。

問題は金額をいくらにするのか? ですね。

基本は、固定資産税評価額を70%で割り戻した時価。この時価に持ち分を掛けます。ちなみに、もともとの評価額は「道路」としての評価になっています。

ただ、この金額は買う方は「高すぎる!」となります。ただの道路ですからね。これによって、再建築不可が再建築可になるなら、話は全く変わります。しかし、その多くは「だからといって家賃収入が増えるわけでもなく、売却価格にプラスになることが期待も薄い」となります。

ですのが、買う方とすれば、時価から1/2、1/3、1/4と下げたいものです。

心情的に、ざっくり1/2(半分)は売主側に通用するイメージがあります。道路だから、家を建てられるわけじゃないから、と。

そこからさらに、1/3、1/4と持っていくには、もっと理論武装はもちろん、売主の感情に配慮することを考えます。

ですので、売主が誰なのか(個人✖法人・一般法人✖宅建業者・地元民✖住んだことのない相続人)で方針が変わります。

個人相手で人間関係ができていれば「いいよ、いいよ。ちょっと小遣いになって面倒なのはそっちでやってくれれば。」ってことで5万円・10万円は十分にあり得ます。

逆に、人間関係が悪ければ、時価の2倍3倍もあり得ます。「別にこっちはこまってないんだから!」です。

法人相手ですと、最終決裁者は個人に準じます。決済者とは別の担当者が相手になる場合は、はっきり言って面倒なシゴトだなって思われています。ですので、お互いに話し合って、条件を調整することができます。

このときに、金額以外の面、例えば手続き(売買契約書作成や登記手続き)など、先方が慣れているなら先方にまかせて、不慣れならその逆にしたり、相手に何か金銭以外のメリットを提供できないか検討して打診したりといったことを考えられます。

先方からすると、私道持ち分の価格が1/2も1/3も1/4も同じです。あなたからすると「ぜんぜん違うよ!」となりますが、このギャップを上手く利用して1/4みたいな価格でまとめられるといいですね。

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