インターネット物件イメージ

空室対策に無料インターネット設備は必須か?

空室対策の1つに、入居者にインターネット設備を無料提供する方法があります。ですが、導入するには初期費用が必要となり、また毎月の通信費も大家さんが負担することになります。それでも導入すべきなのでしょうか?

空室対策に無料インターネット設備は有効!!

スマホ利用イメージ

スマホ利用イメージ

結論を言いますと、空室対策に無料インターネット設備は有効です!! 特にWi-Fi(無線LAN)設備にすることです。

なぜなら、ほぼすべての入居者がスマホを持っているので、通信量も通信費も気にせず使えるのは大きな魅力になる=空室対策になりえます。もはやインターネット設備は、水道・電気・ガスに次ぐ、生活に欠かせないインフラとなりました。

また、競合物件が減ります。例えば東京都の場合、入居募集中の全戸数が約88万件あるうち、無料インターネットの戸数は約14万件まで減ります(2019年3月26日SUUMO検索結果より)。競合物件が約1/6になるのは大きなことと言えます。

初期費用と毎月の通信費の目安

通信費のイメージ

通信費のイメージ

空室対策として導入を決めるにあたり、もっとも気になるのは費用面でしょう。目安としては、初期費用(工事代)は1戸あたり2万円。毎月の通信費は1戸あたり1,000円といったところです。

例えば、8戸のアパートなら初期費用は約16万円。毎月の通信料は約8千円が目安となります。もちろん、インターネット会社によりますし、戸数にもよりますし、キャンペーン価格などもありますので、実務的には同じ条件の下で相見積もりを取ることをオススメします。なお、会社選びについては後述します。

設備は有線か無線か

無線インターネットイメージ

無線インターネットイメージ

相見積もりを取るにあたり、まず決めるべきは、通信方法を有線LANとして各戸に配線するのか、無線LANとして部屋の外から接続するのか、そのどちらにするかという問題です。

時代の流れとしては無線です。確かに、通信速度や安定性を重視すると有線LANです。ですが、入居者の大多数はスマホでインターネットに接続します。さらに、タブレットやノートパソコンはもちろんのこと、デスクトップパソコンも無線でインターネットに接続できます。

事務所や店舗なら通信速度や安定性が重要になる場合もありますが、一般ユーザーならばそこまで考慮する必要はありません。空室対策としては、利便性を重視して無線LANを選択すべきです。

ですが、建物の構造上などの理由で、無線LANを導入するほうが有線LANより工事費が高くなる場合は、有線LANを検討してもいいでしょう。各戸までは有線LANで、その先に無線ルーターを設置すれば良いでしょう。

一括払いにするかリースにするか?

一括払いイメージ

一括払いイメージ

戸数が多いと初期費用だけで何十万円、場合によっては100万円を超えることもあるでしょう。しかし、家賃ですぐに回収できるものではないので、このまとまった出費はためらってしまいます。とはいえ、空室対策になることを考えると導入しない選択肢はありません。

そこでインターネット会社から提案されるのは、リース契約にすることです。リース契約にすることで、初期費用をリース代として毎月の支出に分散させるのです。こうすることで、一時的にまとまった支出を避けることができます。また、リース期間中は、通信機器の所有者はインターネット会社側となるので、機器の初期不良や故障の際の修理や交換のリスクを大家さんは負わずにすみます。

注意点を上げるとすれば、リース期間です。長い期間で設定すると、毎月の支出は抑えられます。ですが、インターネットの世界は技術の進歩が早いもの。2,3年のうちに、もっと速くて安い通信技術が一般的になる可能性があります。例えば、ポケットwifi(モバイルルーター)です。

ポケットwifi(モバイルルーター)の例

ポケットwifi(モバイルルーター)の例

ポケットwifiとは、ポケットサイズの持ち運びできる無線ルーターのこと。持ち運びできるので、学校や職場などの出先やその移動中もインターネット接続ができるのです。もちろん工事も何も必要ありません。

このポケットwifiの費用は、毎月3千円程度。ですが今後、本体価格や通信料が大幅に下がることになり一般に普及したら、物件に導入したインターネット設備が不要になるのかもしれないのです。あたかも、携帯電話の普及で固定電話が不要になったかのように、です。

ですので、長期間のリース契約にすると、その途中でせっかくの設備が台無しになるリスクがあります。リース契約の期間は、できるだけ短い期間で費用対効果が得られるように設定したいものです。目安としては、長くて5年。できれば3年にしたいところです。

インターネット会社の選び方

インターネット会社の選び方

インターネット会社の選び方

これまでの説明で、インターネット会社に相見積もりすることはできるでしょう。あとは、どのように選ぶか? です。単純に料金だけで選ぶので良いのでしょうか? もし、ほぼ同じ料金だったら、どのように選べば良いのでしょうか?

選ぶポイントをあげるとするなら、次のとおりです。

  • ユーザーサポート体制(夜間や土日も対応しているかどうか)
  • 通信機器の故障時の対応
  • 通信品質
  • 最大通信速度
  • その他

意外と見過ごせないのが「その他」です。例えば、インターネット設備のほかに、空室対策グッズを販売している会社があったり、大家さんに役立つ情報サービスがあったり、入居者さんに役立つサービスがあったりするのです。はっきりいって、ユーザーサポートも通信速度も品質も大差ないので、こうした付加サービスで選んでしまうのも1つの考え方として、あり!! です。

家賃または管理費に上乗せするかどうか

上乗せイメージ

上乗せイメージ

最後に気になるのは、費用対効果でしょうか。

決して安くはない投資金額になります。一括払いにするか、リース契約にするのか、また工事費や通信費の妥当性を判断するためにも、費用対効果の計算は必要ですよね。

まずは家賃または管理費に上乗せするかどうか、です。確かに、入居者が自分でインターネット回線を契約すると、だいたい毎月5千円前後の支出になります。一方で、大家さんのほうで1棟まとめてインターネット物件にすると、戸当たりの通信費は毎月千円程度。であれば、家賃または管理費として2千円程度上乗せしても、入居者にとってはメリットがあります。

しかし、ことはそう単純ではありません。なぜなら競合物件との比較になるからです。もし、あなたの空室物件が、駅から遠くて建物も設備も古くて、部屋も狭くて、1階の奥で日当たりが悪い…なんて条件ならば、インターネット代を家賃に上乗せするとかしないとかの議論をしている場合ではありません。いっそのこと、相場家賃よりも安くて、しかもインターネット無料!! と、これくらいインパクトを打ち出して空室を埋めることが先決だといえます。

このあたりの判断は、地域性…地域によってはインターネット無料があたりまえの地域もあります。そのため、競合分析が重要となります。具体的には、SUUMOさんの「賃料・設備相場チェッカー」で競合分析をしてみましょう。具体的な分析方法は別の記事で解説します。

DIYインターネット物件化も可能

防犯カメライメージ

防犯カメライメージ

小規模物件ならDIYも可能です。

例えば、入り口付近にネットワークカメラ(防犯カメラ)を設置することにして、インターネット設備を導入します。通常の戸建住宅にインターネットを導入するのと同じ契約や工事となります。費用はプロバイダなどにもよりますが、初期費用が3万円程度、毎月の通信費は5千円程度でしょう。そして、ネットワークカメラとは無線LANで接続します。さらに、入居者にもこの無線LANの接続方法をシェアします。これで入居者は無料でインターネットに接続ができるようになります。

もし、奥の住戸や2階の住戸の電波の届きが弱いようなら、リピータという中継器が3千円程度でありますので、この通信機器を配布します。

ただし、プロバイダなどとの契約上、こうした使い方が認められていない可能性がありますので、念のため確認してから導入するようにしてください。

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