衰退・縮小

空室対策

不動産業界の中に空室問題の解決策はない

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宅建士/AFP/PMP®など。不動産オーナー向け教育事業、東京大家塾(2006年〜)や不動産実務検定®認定団体J-REC理事・東京第1支部長・認定講師(2008年〜)として累計3万件以上の不動産投資・活用・トラブル相談の経験から失敗しない不動産活用を体系化。Google★4.8/226件〜・Udemy講師★4.18/1,107名〜・ココナラ個別相談★5.0/136件〜。著書/共著19冊・講演実績全国25団体〜・寄稿/取材協力多数。

少し前に、オススメした書籍がありますが、本の紹介は久しぶりでした。

確かに、私は今、不動産関係の本は読んでいないのです。しかし、ほかの業界やもっと広い(抽象的な)書籍は読んでいます。

今回は、なぜ私が不動産関係の本を読んでいないのか、シェアします。

不動産業界の中に空室問題の解決策はない

結論はタイトル通りです。

不動産業界の中には、業界の問題を解決する答えはないのです。例えば、空室問題。

業界の大御所の大先生たちに聞くと「人口減少が根本原因だからしょうがない」と言われます。あえて居酒屋みたいなところで質問しています(笑)ので、本音に近いと思います。

とは言え、私のところには空室相談は来ます。しょうがないなんて言えません。もちろん相談者も最終的には「しょうがない」と思っているのでしょうか、なんとかしたいから相談しているのです。

それは本人の問題だけではなく、その家族の問題でもあるからです。家族の生活や夢や未来が掛かっているのです。

その気持ちに対して、私は「しょうがない」なんて言えません1

人口減少によって壊滅している業界の先輩(?)はいる

ところで、空室問題の根本原因は人口減少です。

そう考えると、人口減少によって、とっくの昔に小規模事業者が壊滅しつつあって「しょうがない」状況になっている業界はたくさんあるわけです。

身近な業界で例を挙げると(あくまで小規模事業者の話)

  • ホテル・旅館
  • 酒屋
  • 本屋・CD屋
  • 定食屋
  • 街の八百屋・魚屋・お米屋・喫茶店
  • 銭湯

などが街からほぼほぼ消滅していますよね。そして、大手資本に集約されて残っている感じです。

大手がやっていることでマネできることはないだろうか?

そんな業界で生き残っていたり成長したりしている企業の取り組みで、マネできることはないだろうか? というアンテナを私は常に立てています。

確かに、大手資本だからこそできること(予算的に)はあります。これはマネできません。強者の戦略の場合、小規模事業者の弱者の戦略と相反することもあります。

しかし、その考え方(どのようにお客様に価値提供=喜んでもらうか?)は参考になります。

また、そのままマネしても別業界のことですから、不動産業界でマネをしても批判されることはありません。

他業界の小規模事業者の成功事例に学ぶ

もっとも良いのは、壊滅している業界であるにも関わらず生き残っている小規模事業者の事例を参考にしてマネすることです。

予算的に無理がありませんので、すぐにでも取り入れることができることが多くあります。

あなたの本業で参考になることを取り入れる

そんな話でいうと、あなたの本業で参考になることを取り入れることも考えてほしいものです。

例えば、あなたの本業が成長している業界だったり成長している企業であるなら「なぜ成長しているのか?」を考えて、その本質を不動産業界に持ってきてほしいのです。

逆に、縮小している業界だったとしたら「なぜ、うちの会社はなんとか生き残っているのか?」と考えてほしいのです。

その結果、不動産業界で取り組むのには突拍子もない話もあろうかと思います。特に、保守的な管理会社からは面倒な大家だと思われて足を引っ張られることもあるでしょう。

管理会社は大家さんの成功や成長は考えていない

しかし、管理会社の多くは大家さんの成功や成長はあまり考えていない(そういう働きかけをしてもデメリットのほうが大きい=売上や利益が増えない)ことは知っておきましょう。

要するに、あなたが現状維持(と思っていても実はジリ貧)で良いのなら、管理会社に任せっきりで良いのです。

それではダメだ! というのであれば、何かしらの取り組みは必要になります。

そうはいっても基本は押さえてから

今回の話は言わば応用編。

基本的な空室対策…管理会社と相談して手を打つ…をした後の話です。

具体的には、例えば不動産実務検定2級くらいの実務知識はあって実践もした後の話になります。

いきなり必殺技を編みだすなんて無理ですよね。例えば、その辺の道場みたいなところにいって、いきなり「奥義を授けてください!」なんていったら追い出されますよね。そういう話です。

武道のような世界には「守破離」という言葉があります。

まずは先生の教え(型)を守り、実践が出来るようになったら、自分の工夫を取り入れて(教えを少し破る)、そうしてやっと自分流を作り出していく(先生から離れる)という順序のことです。

どうも大人になると、少し教えてもらっただけで、すぐに破りたがる人が多く見受けられます。少なくとも1年くらいは先生の教えや型を守りマネてほしいと思うのです。具体的には先生からのアドバイスの返事は「はい」か「YES」だけです。

それで成果が出なければ、その流派(?)は自分には合わない2ということで、別の流派を試してみる3といいでしょう。

  1. 何の努力もせず満室にしたい! みたいな人には「しょうがない」と言うことがあります(笑)。
  2. こういう可能性も大いにあるわけですから初期の段階で特定の流派に入門するのに入会金200万円で返金保証なしみたいなものはリスクは大きいと言えます。
  3. お試しができない流派に入門するリスクも大きいと言えます。

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