最終的な空室対策はサブリース!?

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最終的な空室対策はサブリース!?

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J-REC公認不動産コンサルタント大友哲哉

宅建士/AFP/PMP®など。不動産オーナー向け教育事業、東京大家塾（2006年〜）や不動産実務検定®認定団体J-REC理事・東京第１支部長・認定講師（2008年〜）として累計３万件以上の不動産投資・活用・トラブル相談の経験から失敗しない不動産活用を体系化。Google★4.8/226件〜・Udemy講師★4.18/1,107名〜・ココナラ不動産相談★5.0/136件〜。著書/共著19冊・講演実績全国30団体〜・寄稿/取材協力多数。

大家さんのサブリースで騙された!? ６つのパターン

ここでは大家さんのがサブリースで騙された!? そんなはずではなかった!? 契約違反ではないか!? と相談にこられるパターンを解説します。

その１）大規模修繕の提案の時期が早くて高い

大規模修繕イメージ

あれ？　新築したときは、建物の性能は高くて長持ちするって言ってたような？　そう。そのための定期点検とメンテナンスなんです。

ってなやりとりで、外壁や屋根などの共用部分の改修工事の点検とメンテナンス工事の提案が１０年目にやってきます。そして、出てくる見積もり金額が高い。知り合いの工務店に見てもらっても高いという。

とはいえ、特殊な工法で建てられているのでハウスメーカー指定の業者でないと工事ができないという。だから相見積もりが取れない。どうしても別の業者で工事するというのなら、建物の性能保証ができなくなるので、サブリース契約は解除すると言われます。

こうなると大家さんは弱ってしまいます。これまでアパート経営＝通帳記帳だと思っていたわけですから。しぶしぶ工事を受け入れることになります。これまで蓄えてきたお金がスッカラカンになることも珍しくありません。場合によっては足りなくて借金することもあるでしょう。だからこそ、相談相手を探し求めて私のようなところに来るのでしょう。

その２）保証家賃は同じ金額で３５年間も保証されるわけがない

新聞イメージ

某大手ハウスメーカーは、今でも日経新聞の一面広告を使って「３５年保証」と大きな字でえらそうに宣伝しています。そんなの私にだってできます。なぜなら「２年ごとに保証家賃を見直します」と小さな字で書いてあるから。字の大きさを逆にしたほうがいいのではないかと思うのですが。

保証家賃の減額が嫌だといったら？

そうなれば、サブリース契約は解除です。となると、それまでサブリース会社まかせでアパート経営の仕事は通帳記帳だけという大家さんにとって、ほかの不動産会社に管理委託契約をするだとか、自主管理をするだとか、まず無理な話です。すると、家賃の減額の提案は受け入れるしかありません。ここでやっと「うわっ！私、騙された!?」と気づくのです。ちなみに、ここまでサブリース会社は、法律違反も契約違反も、何一つしていません。

その３）家賃の減額は２年どころかいつでもできる

裁判所イメージ

過去の相談事例で、新築から２年を待たずに家賃減額の話が来たという相談がありました。これって契約違反ですよね？　・・・そうですね。確かに、契約書には２年ごとに保証家賃を見直すと書かれています。

ですが、法律違反ではないのです。借地借家法には、相場が下がったらいつでも減額請求できることになっているのです。そして、この権利は契約で不利な条件に変更することはできないことになっているのです。要するに、家賃の減額は近隣相場に合わせていつでもできるのです。

つまり、このケースは、計画時に家賃相場より相当高い家賃を設定していたのです。そして、いざ完成して募集したものの、想定した家賃では満室にならなかった。そこで相場並みに減額して満室にした。だが、それではサブリース会社が赤字なので、大家さんに保証家賃の減額を申し出た。相場より高い家賃を相場並みに下げてほしいと。法律には違反していませんので、訴訟しても負けます。

その４）敷金・礼金・更新料はサブリース会社のもの

すでに述べたとおり、入居者から見た貸主はサブリース会社。そのため、入居者の支払う敷金・礼金・更新料はサブリース会社のものです。敷金は預かり金であるのでいいとしても、礼金や更新料の収入は見込めないこととなります。

その５）契約直後からすぐに家賃が支払われない

サブリース契約には免責期間というものがあります。免責期間とは、新しく入居者を募集するにあたり準備する期間が必要なので、その間は大家さんに家賃は払わないよ、ということです。おおむね２〜３ヶ月間です。そして、仮にこの期間に入居者が入っても、その家賃はサブリース会社の丸儲けとなります。釈然としませんが、そういう契約が一般的なのです。