古びたキッチン

空室対策

空室対策でキッチンをどうするか間取別3つの対処法

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宅建士/AFP/PMP®など。不動産オーナー向け教育事業、東京大家塾(2006年〜)や不動産実務検定®認定団体J-REC理事・東京第1支部長・認定講師(2008年〜)として累計3万件以上の不動産投資・活用・トラブル相談の経験から失敗しない不動産活用を体系化。Google★4.8/226件〜・Udemy講師★4.18/1,107名〜・ココナラ個別相談★5.0/136件〜。著書/共著19冊・講演実績全国25団体〜・寄稿/取材協力多数。

築年数が経ってくるとキッチンの古さが目立ちます。キッチンが古くさいだけで『うわっ!この部屋やめとこっ』となりかねません。とはいえ、キッチンを交換しようとするとけっこうな金額の見積書が出てきます。空室対策上、どのように考えたらいいのでしょうか?

その1)ワンルーム・1Kの場合

ミニキッチンの交換は思いのほか高額

ミニキッチンの交換見積もりを取ったことありますか? 私はあります。高いです! 本体価格は十数万円程度なのですが…

既存のミニキッチンの取り外しや処分費を入れると30万円を超えます。かといって所詮はミニキッチンです。仮にミニキッチンが新品になったからといって『うわっ!このキッチンすてき!この部屋に決めた!』となるなんてありえません。つまり、空室対策上、費用対効果が悪いのです。では、どうするか? についてまとめますね。

ミニキッチンの渦巻状の電熱器はIH化する

まずは単身者向け住戸でよくあるミニキッチン。とりいそぎ、渦巻状の電熱器はIHのものに交換しましょう。

工事はカンタンです。コンセントがあれば素人でも大丈夫です。工具もドライバーだけでOKです。

色あせた扉はダイノックシートで刷新する

次に扉です。ダイノックシートを貼りましょう。ダイノックシートとは化粧フィルムのこと。メーカーによって呼び方が異なります。代表的なダイノックシートは3Mで、リアテックシートはサンゲツです。このシートを貼ると見違えて綺麗になります。

ですが、これらを貼るのにコツが必要なので、こちらの教材で技術を習得してください。

ダイノックシート職人育成講座

古びた取っ手を交換する

古びて、さびていたり、手あかで汚れていたりする取っ手は交換します。サイズさえ合えばドライバーですぐに交換できます。

2ハンドル混合水栓はシングルレバー水栓に交換する

水栓関係は専用の工具が必要になるので、DIYするには、やや上級者向けか。でも、チャレンジしてみる価値はありますよ。水道の元栓を締めるのを忘れないように!

その2)難しいのは2DKなどの準ファミリータイプ

こういうタイプのキッチンを、どのようにリニューアルするのか、ホント難しい問題です。

古びたキッチン

古びたキッチン

これが3LDKなどの完全なファミリータイプで、築30年オーバー、それでも家賃が10数万円取れるようなエリアなら、賃貸用のシステムキッチンに交換しても割りに合うでしょう。ですが、準ファミリータイプで家賃が8万円程度となると、システムキッチンに交換する予算を捻出するのは困難です。

となると、やはり対処すべき手法はワンルームタイプと、ほとんど同じとなります。そしてガステーブルをデザイン性の高いものを最初から設置しておくことで、印象を良くすることですね。こちらの白いガステーブルがデザイン性も高くかわいらしいのにリーズナブルでおすすめです。

その3)ファミリー物件の場合はシステムキッチンに交換する

すでに述べた通り、ファミリー物件で家賃がそれなりに取れるのなら、賃貸用のリーズナブルなシステムキッチンに交換しましょう。ファミリータイプの場合、お部屋選びに占めるキッチンの重要度は高いので、空室対策キッチンに予算を掛けても元が取れます。というより、予算を掛けないと見向きもされない、つまり空室のままとなることでしょう。

賃貸用システムキッチンのイメージ

賃貸用システムキッチンのイメージ

とはいえ、よく聞くメーカーだとやはり高いので、例えば、ニトリだったり、ハウステックといったあたりのメーカー品が狙い目です。どちらも機能としては十分です。賃貸の場合『リクシルのシステムキッチンでなきゃヤダッ!!』なんて女性の声を聞いたことはありません。(?)

まとめ:リフォームの予算をどのように決めるのか?

とにもかくにも空室対策的には費用対効果が全て、です。ですが、安ければなんでもいいわけではありません。単身者向けならキッチンの重要度は落ちます。いかに安く古臭さを払拭するか。とはいえ、近年はお弁当を作って持参する男子もいるので、100%そうだとはいいきれませんが、そこは割り切ります。

ファミリー向けならキッチンの重要度は上がります。そうなると、例えば和室は1室だけ洋室に変えずに、その分の予算をキッチンに割り振る、なんて考えも必要になるでしょう。

最終的な総合予算は、家賃から逆算して決めます。

例えば、必要最低限の原状回復工事だけで入居者が入る家賃が8万円だとします。一方で、立地や広さが同程度の築浅物件の家賃が12万円だとします。ガッツリとリフォームしても、さすがに築浅と同等の家賃とはいきませんので、11万円と設定します。最低限の原状回復工事だけの場合との家賃の差は3万円です。もともとの物件全体の利回りが10%と仮定して、3万円多く取れるのなら、年間36万円になるので、10%で割り戻すと360万円。これがリフォーム全体の予算となります。

なんとなくで決めていたリフォームの予算ですが、このような理屈で算出することができます。もっとも家賃設定や利回り設定で数字は大きく変動しますので、その点は納得のいくまで精査されてください。

あなたの満室経営の実現を心よりお祈りいたします!


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