ロードマップ

20Stepステップコンサル

8級|ゴールまでのロードマップを描く

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宅建士/AFP/PMP®など。不動産オーナー向け教育事業、東京大家塾(2006年〜)や不動産実務検定®認定団体J-REC理事・東京第1支部長・認定講師(2008年〜)として累計3万件以上の不動産投資・活用・トラブル相談の経験から失敗しない不動産活用を体系化。Google★4.8/226件〜・Udemy講師★4.18/1,107名〜・ココナラ個別相談★5.0/136件〜。著書/共著19冊・講演実績全国25団体〜・寄稿/取材協力多数。

前回、目標実質利回りから総投資額と総借入金額を試算しました。続いて、何年で実現できそうなのか、シミュレーションをしてみましょう。

以下は、月30万円(年360万円)のキャッシュフローを手に入れることをゴールとしたロードマップ(道のり)です。

年数
年齢
取得価格
自己資金
総資産額
実質利回り
不動産CF
給与貯金
残高
0年目49歳2023年3,000
1年目50歳2024年5,000 1,000 5,000 0.50%25 100 2,125
2年目51歳2025年5,000 25 100 2,250
3年目52歳2026年2,000 500 7,000 0.50%35 100 1,885
4年目53歳2027年7,000 35 100 2,020
5年目54歳2028年5,000 1,000 12,000 0.50%60 150 1,230
6年目55歳2029年12,000 60 150 1,440
7年目56歳2030年2,000 500 14,000 1.50%90 150 1,180
8年目57歳2031年14,000 90 150 1,420
9年目58歳2032年2,000 500 16,000 1.50%120 150 1,190
10年目59歳2033年16,000 120 150 1,460
11年目60歳2034年16,000 120 150 1,730
12年目61歳2035年2,000 500 18,000 1.50%150 150 1,530
13年目62歳2036年18,000 150 150 1,830
14年目63歳2037年18,000 150 150 2,130
15年目64歳2038年35,000 500 53,000 1.50%675 150 2,455

ポイントは、1つのシートだけで作るのではなく、シートをコピーして複数パターンを作りましょう。

例えば、実質利回り別・借入金割合別・物件規模別、それらの組み合わせ…などです。

こうすると、全体のイメージが持てるようになります。

なぜ、このステップが必要なのかと言うと、東京大家塾で良くある相談パターンに「1つ目の物件でゴールから遠ざかる物件を購入してしまっていた」というものがあるからです。

同じような失敗にならないように「不動産で何を実現したいのか?」の優先順位を明確にすることと、スタート地点(現在地)からゴールまでのロードマップ(道のり)を描きましょう。

こちらのロードマップでは、取得価格(物件価格+諸費用)に対して2割の自己資金を入れて取得することを想定して、実質利回り(税引き後年間キャッシュフロー÷取得価格)を1.5%で試算しています。

この実質利回りは物件により異なります。実質利回りは、ゴールまでの年数によって調整されます。

例えば、ゴールまでの年数が短く、目標キャッシュフローの金額が大きいと、高い実質利回りが必要になります。

高い実質利回りの物件は、一般的に、立地が悪い・築年数が古い・事故物件・再建築不可物件などの違法建築物・借地物件・擁壁物件などと敬遠される要素が大きく、また満室経営の難易度が高い物件になります。

そして、資産性(金融機関からの評価・インフレヘッジ・現金化のしやすさ等)は低くなります。資産性の低さで実務的に困ることは、資金調達が難しくなることです。例えば、金融機関は当該物件の担保価値を厳しく評価するため、そもそも融資を断られる・融資金額が少なくなる・金利が高くなる・借入年数が短くなる…となりがちです。

逆に、資産性を求めようとすると、実質利回りは、ずっと小さくなり、場合によってはマイナスにさえなります。

ここで「資産形成をしたい」と「副収入が欲しい」は相反するものだと理解する必要があります。

参考:図解|資産形成したいと副収入が欲しいは根本的に異なる

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  3. 試算

    9級|目標実質利回りから総投資額と総借入金額を試算する

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