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J-REC公認不動産コンサルタント 大友哲哉

代表 ： 東京大家塾

宅建士/AFP/PMP®など。不動産オーナー向け教育事業、東京大家塾（2006年〜）や不動産実務検定®認定団体J-REC理事・東京第１支部長・認定講師（2008年〜）として累計３万件以上の不動産投資・活用・トラブル相談の経験から失敗しない不動産活用を体系化。Google★4.8/226件〜・Udemy講師★4.18/1,107名〜・ココナラ不動産相談★5.0/136件〜。著書/共著19冊・講演実績全国30団体〜・寄稿/取材協力多数。

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企画初期の取り組みで
手応えを感じたら
企画後期へと進みます。

1. コンセプト（誰に住んでほしいのか）を詳細化する・・・完成度90%くらい
2. プランニング（平面図）を詳細化する・・・完成度70%くらい
3. エリアをほぼ決める・・・完成度70%くらい
4. 賃料設定をほぼ決める・・・完成度70%くらい
5. コスト（総事業費）をほぼ決める・・・完成度70%くらい
6. ファイナンス（資金調達）をほぼ決める・・・完成度70%くらい
7. 具体的な土地を探し始める・・・完成度70%くらい

これらは企画初期よりも
ずっと具体的に進めます。

ですので

• 建築士に図面を作成してもらう（ボリュームチェック）
• 精密な賃料調査をする（SUUMO賃料・設備相場チェッカーくらいは使う）
• 建設会社に概算見積もりを依頼する
• 銀行に直接相談をする（担当者から口頭で回答をもらうレベル）
• 土地の現地調査をする（そのエリアに精通していく）

といった感じです。

この段階の試行錯誤は
数回程度のイメージです。

この段階を経ることで
初めて、土地探しを本格化させます。

なぜなら判断基準は
次の３点に絞られるからです。

1. 建ぺい率
2. 容積率
3. 価格

ここまで準備することで
土地のマイソクを見て
即断・即決できます。

つまり

買い逃すことなく
土地を手に入れることが
できるようになるのです。

もし

土地から新築企画をするなら
この考え方を参考に
なさってくださいね！