転勤で引っ越して賃貸に出した元自宅を3,000万円特別控除で節税する３つの条件

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転勤で引っ越して賃貸に出した元自宅を3,000万円特別控除で節税する３つの条件

転勤で引っ越して賃貸に出した元自宅を3,000万円特別控除で節税する３つの条件

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J-REC公認不動産コンサルタント大友哲哉

宅建士/AFP/PMP®など。不動産オーナー向け教育事業、東京大家塾（2006年〜）や不動産実務検定®認定団体J-REC理事・東京第１支部長・認定講師（2008年〜）として累計３万件以上の不動産投資・活用・トラブル相談の経験から失敗しない不動産活用を体系化。Google★4.8/226件〜・Udemy講師★4.18/1,107名〜・ココナラ不動産相談★5.0/136件〜。著書/共著19冊・講演実績全国30団体〜・寄稿/取材協力多数。

住民票があればOK？3,000万円特別控除の落とし穴

特例を使うのなら「自宅とはつまり住民票がある家に限られるのでは？」と、そう思っていませんか？確かに、自宅とは生活の本拠地であり、住民票があるのが一般的ですよね。

住民票がなくても大丈夫!? 3,000万円特別控除の真実

しかし、実は、税法では「住民票の有無」は3,000万円特別控除の要件には含まれていないのです。つまり、住民票がなくても、条件を満たせば3,000万円特別控除を利用できる可能性があります。

クイズ. 全５問 3,000万円特別控除、受けられるか？

では、どのような場合に3,000万円特別控除が適用されるのでしょうか？具体的な例を見ていきましょう。

問題① 居住中に売却

これは、まさに「自宅」の売却と言えるでしょう。

問題② 売却のために引っ越し、空き家にしてから１ヶ月後に売却

これも、売却目的が明確なので、問題なく「自宅」の売却とみなされるでしょう。

問題③ 引っ越し後、空き家にして３年後に売却

これは少し微妙です。税務署から「単なる空き家の売却なのでは？」と言われないか心配です。

問題④ 転勤で賃貸に引っ越し、３年後に空き家にして売却

一度賃貸に出しているため、「自宅」と言えるのか疑問が残ります。

問題⑤ 転勤で賃貸に引っ越し、３年後にオーナーチェンジで売却

これは、完全に「投資用不動産」とみなされる可能性が高く、3,000万円特別控除の対象外となるような気がします。

回答. 税法上の自宅＝居住用財産３つのケース

税法では「自宅」ではなく「居住用財産」と表現し、以下の３つのケースを定義しています（措置法31条の3より）。

居住の用に供している家屋
居住の用に供されなくなった家屋 (居住の用に供されなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までの間に譲渡されるものに限る。)
この家屋及びその敷地の土地等

上記の定義に基づくと、先ほどの問題①は1に、問題②～⑤は2に該当し、3,000万円特別控除の対象となる可能性は十分にあります。

3,000万円特別控除を受ける際の３つの注意点

少し注意点といいますか補足があります。３つ紹介します。

更地の場合は１年以内に売却: 3,000万円特別控除の趣旨から、その対象の中心は「家屋」にあります。土地は家屋の付属です。ですので、更地にして売却する場合は、居住の用に供されなくなってから１年以内に売却する必要があります。
契約と決済のタイミング: 売却の時期は、契約時点（手付金の授受）で判断されます。決済（残代金の授受と引渡・登記手続き）が3年後の翌年になっても問題ありません。ただし、期限内に売却したことを証明するために、翌年に確定申告を行う必要があります。
空き家の3,000万円特別控除との違い: 空き家の売却にも3,000万円特別控除がありますが、適用要件や目的が異なります。とりわけ、こちらは相続による不動産である点が明確に異なります。