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エリア選び、業者のオススメを真に受けていませんか?

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宅建士/AFP/PMP®など。不動産オーナー向け教育事業、東京大家塾(2006年〜)や不動産実務検定®認定団体J-REC理事・東京第1支部長・認定講師(2008年〜)として累計3万件以上の不動産投資・活用・トラブル相談の経験から失敗しない不動産活用を体系化。Google★4.8/215件〜・Udemy講師★4.2/972名〜・ココナラ個別相談★4.9/123件〜。著書/共著17冊・講演実績全国25団体〜・寄稿/取材協力多数。

最新記事 by J-REC公認不動産コンサルタント 大友哲哉 (全て見る)

不動産は動かせないので購入時のエリア選びは最重要項目です。

このエリア選びで、業者が言う「オススメのエリアです!」は、ただ単に「売りたい物件から逆算して理由を組み立てただけ」という視点を、お持ちでしょうか。

もちろん全てがそうだとは言いません。程度問題です。

私がお伝えしたいのは「業者の売上目標や営業ノルマ達成の都合に左右されたくない」ことです。

あなた独自のエリア判定基準を持ちたいものです。

土地勘以外でエリアを選ぶ方法

確かに、エリア選びって難しいんですよね。土地勘があればいいかというと、詳しすぎても逆に選べなくなります。

かといって、まったく知らないエリアで物件を買うのは怖いものです。

エリア選びのポイントはいくつかあります。

私がこれまでに出していたヒントは以下の通りです。

  • 過去に地縁のあったエリア(生まれた街・育った街・妻の実家のある街など)から
  • 駅別利回り(地価平均と家賃平均から算出する)から
  • 政令指定都市と準ずる都市(経済圏が確立している)から
  • 都市計画マスタープランとDID(人口集中地区)から
  • 国道16号線の沿線(某銀行アパートローンの対象エリア)から
  • 都市銀行・地方銀行の支店のあるエリア(なぜ高コストの店舗を残しているのかの逆算)から
  • 天気予報マップ(なぜその地域が選ばれいるのかの逆算)から

そのほか書籍やネットで見るのは

  • 駅別乗降者数から
  • 人口増減率から
  • 外国人の国別人口から
  • 東京経済新報社「都市データパック」の住みよさランキングから

などなど。キリがありませんね。

新しいヒントを見つけました

もう1つ、ヒントになりそうなものがありました。

これを参考にしているという話を聞いたことがないのでシェアしますね。

国家公務員の地域手当に係る級地区分

級地と加算割合は次の通り。

  • 1級地 20%
  • 2級地 16%
  • 3級地 15%
  • 4級地 12%
  • 5級地 10%
  • 6級地 6%
  • 7級地 3%

級地の一覧はこちら(厚生労働省のPDFファイル)

公務員の方や医療・介護業界の方は当たり前過ぎる、それ以外の方は存在自体を知らない・・・ということで、誰からも注目されなかったのでしょうか。笑。

ただし、定期的に見直されています。また廃止案もあるそうです。

もちろん、この指標と不動産の相関性は未知数です。

片手落ち問題に注意

上記でお話した内容はあくまでも「ヒント」であることに注意してください。

それと、この手の話題で片手落ち問題に気をつけてください。

片手落ち問題とは「需要があってもそれを大きく上回る供給がある(例.人口増加以上に賃貸住宅の新築着工戸数が上回る)」ケースを想定していない問題です。

需要の大小だけではなく、供給の大小とセットで考えましょう。

大手ハウスメーカーの提案書でも見かけますよ。

まとめ:トレードオフに向き合おう

私が今回、最もお伝えしたいことは

  • 土地勘のあるエリアに限定するのはもったいない
  • 業者のオススメなエリアだというアドバイスを鵜呑みにしない

のトレードオフ(?)に向き合ってほしい、ということです。

どちらもカンタンで楽な選択肢なのですが、無視できないデメリットがあります。

両方のデメリットを解決できる第3の選択肢はないか?

こうした問題意識が新しい価値を創造するのです。

投資手法・投資スタイル選びは3つの質問で

もし、詳細なエリアを選ぶ段階ではなく、大都市か地方都市と、地元か遠隔地か、というずっと大きい枠組みで悩んでいるとしたら、それは投資手法(投資スタイル)の問題です。

この問題には以下の無料診断ツールがありますので、ご活用ください。


どんな投資スタイルがいいのかな?

たった3つの質問に答えるだけです。

ケース・バイ・ケースだとか千差万別だとかは承知の上で、2006年からの事例をパターン化した回答になります。

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