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擁壁物件は、その擁壁の状態によっては建て替え時に造り直すことになり、その費用は1,000万円を超えることも。不動産会社の方もこのくらいの情報しか持っていないので、一般的には買うべきでないと言われています。
検査済証の有無
判断基準の１つに検査済証の有無があります。擁壁も建物と同じように、工事前に設計審査があります。そして完成後にも検査があります。前者は建築確認申請、審査にパスすると建築確認番号が発行されます。後者は完成検査、検査にパスすると検査済証が発行されます。
この検査済証があるなら、その擁壁はあくまで当時の建築基準法には適合していると証明されますし、設計図書もあるなら見えない部分がどうなっているのかもわかります。
このパターンはそれほど問題視することはありません。
実務的には、古い擁壁で検査済証があるものは、まず見ません。
擁壁の強度に関係なく新築計画を立てる
擁壁を気にして街を歩いていると、明らかに古い感じの擁壁なのに、新築が建っている物件も見ます。これらは合法に新築したのでしょうか？
この場合、擁壁の強度に関係のない設計をしています。例えば、仮に擁壁が崩壊したとしても、新築された建物に影響がないように地盤改良していたり基礎工事をしていたりするのです。
そもそも擁壁そのものが新築した土地の敷地外であるケースが多いです。この場合、自分のものではないですから、どうにかできるものではありませんよね。
損害保険（火災保険）である程度は対応できる
また、擁壁の崩壊は損害保険（火災保険）の水災として保険金申請の対象になります（もちろん各自の保険契約内容によります）。具体的には、土砂崩れとして「水災」扱いとなります。
まとめ
擁壁物件はどうしても敬遠しがちですが、だからこそ良い条件で取得できる可能性があります。未知のものはリスクを過大評価しがちです。マイホームであれば、そのような感覚でも良いのですが、投資や事業として考えるならば、一般の方たちが敬遠するからこそチャンスがある、そんな考え方も必要なときがあります。
