迫る電線

相談事例

埼玉県某市.新築1階と3階が埋まらない!!

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宅建士/AFP/PMP®など。不動産オーナー向け教育事業、東京大家塾(2006年〜)や不動産実務検定®認定団体J-REC理事・東京第1支部長・認定講師(2008年〜)として累計3万件以上の不動産投資・活用・トラブル相談の経験から失敗しない不動産活用を体系化。Google★4.8/215件〜・Udemy講師★4.2/972名〜・ココナラ個別相談★4.9/123件〜。著書/共著17冊・講演実績全国25団体〜・寄稿/取材協力多数。

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せっかくの新築なのに、なかなか満室にならないと焦りますよね…。私道に面している物件なのに、私道持ち分を持っていない物件を買うとなると不安ですよね。

今回の物件は、ほぼ大学に隣接という立地なので、3月中には満室にしたいものです。

原因はバス通りに面していること

すでに2階は埋まったとのことで、問題はバス通りに面している1階と、バルコニー前に迫る電線が気になる3階部分。

対策は次の3つです。

対策1.目隠しをする

後付けで目隠しを設置します。高さや材質や色は2階を仲介してくれた業者さんにアドバイスしてもらえるといいでしょう。または、ココナラなどでカラーコーディネーターに相談するのも1つです。取り付け方法や安全面については、馴染みのリフォーム会社さんや大工さんに相談するといいですね。

対策2.電柱・電線の位置を変えてもらう

現地を見ると越境しているように見えます。

既に東京電力に相談しているとのこと。動きは鈍いとは思いますが割と動いてくれる印象があります。例えば、駐車場の出入りに電柱が邪魔なんだけど・・・というような場合もOKです。

ちなみに、電線の越境は土地の売買契約前の重要事項説明書に記載はないとのこと。

これはこれで宅建業者に相談したいもの。まったく相手にされないようなら、免許権者(宅建業の免許を出している行政機関で都道府県庁または国土交通省)に相談すると、まずは電話で注意してくれることも。最悪は免許取消処分ですから業者は慌てます。笑。

対策3.上手くいっていることを強化する

2階の部屋を複数紹介してくれた仲介業者さんと懇意になって、いろいろ改善点を教えてもらいます。

管理会社は遠方の業者とのことで地元の仲介会社と交流はないでしょう。そうすると管理会社に「こういうところを改善してくれたら、もっと客付け出来るのに!」などとは言えないものです。

ですが、話の分かる大家さんに話が直接できる・・・となれば別。仲介して売上を立てたい側と満室にしたい大家の利害は一致します。

ただ、管理会社を飛ばして地元の仲介会社と話をするのは注意が必要です。管理会社が不安になる(管理会社を乗り換えられるのでは?)ので、そういうつもりはなく、ただ単にお礼をしてもっと客付けしてもらいたいだけであること、引き続き管理業務はお願いしたいことを伝えることを忘れないようにしたいものです。

まとめ

新築計画は初期段階で、地元の賃貸仲介会社を巻き込むことをオススメします。家賃相場はもちろん、設備相場や色選び、客付けに影響のある懸念事項を、計画実行前に気軽に指摘してもらえる関係を作りたいものです。

しかも、コンサルティング料などは不要です。一般公開前に、入居募集をさせてあげるなど、融通を効かせてあげるだけでも大丈夫です。

下手なコンサルティング会社に高額なコンサルティング料を払うよりコストパフォーマンスは高いですね。ただし、自分でいろいろ考えて動いて関係者の間を調整したりしないといけないので、タイムパフォーマンスは落ちてしまいますね。

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