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不動産会社に期待しすぎてはいけない(No.27)

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宅建士/AFP/PMP®など。不動産オーナー向け教育事業、東京大家塾(2006年〜)や不動産実務検定®認定団体J-REC理事・東京第1支部長・認定講師(2008年〜)として累計3万件以上の不動産投資・活用・トラブル相談の経験から失敗しない不動産活用を体系化。Google★4.8/226件〜・Udemy講師★4.18/1,107名〜・ココナラ個別相談★5.0/136件〜。著書/共著19冊・講演実績全国25団体〜・寄稿/取材協力多数。

不動産会社に期待しすぎてはいけない!

前回は「パートナー選びのポイント(後編)」でした。あなたがアパート経営を事業として考えているなら、不動産会社の評価基準は客付力です。募集業務は外注し、運営管理は自ら主体に特長的なアパート経営で満室経営を目指しましょう。

さて、第27回は「不動産会社に期待しすぎてはいけない」です。

ここでいう不動産会社とは管理も募集も行う会社のことです。大家さんは、不動産会社に満室安定経営を実現してほしいですよね。でも、その期待に応えてくれないとの不満を多く聞きます。この原因はどこにあるのでしょうか?

大家さんからの要求が高度なのに、その報酬が安い!

それは、報酬が安いから。

つまり、空室や不良入居者問題の解決に、昔より今の方が知識や労力やお金が必要であるのに、大家さんに報酬の増額を要求できずにいるのです。そして、不動産会社が、大家さんに管理料の値上げを要求するのは困難です。同業他社が据え置きなら、管理替えされてしまいます。

そこで入居者からの売上確保を考えます。

ところが昨今、更新料や消毒料・原状回復・保険などの周辺業務から収益を上げるのも難しいのです。例えば、消費者団体は入居者の払うお金は家賃に一本化しろとの要求があり、大家さんからは入居者に家賃以外の要求が増えると、入居者が嫌がって早期退去の原因になるからダメだとの要求があります。

また、不動産会社のコストの削減も無理があります。

例えば、同じ物件は2つとないのが不動産の特徴です。無理に同じ仕組みで管理するとなると、画一的な運営となり物件の特長や大家さんの想いを反映することはできません。結果、立地・広さ・築年数などの基本性能で入居率が決まることになり、築年数の劣る物件の空室の拡大は止めようがありません。

管理料が安すぎる!

管理料は一般に家賃の5%前後です。

比較として、クレジットカードを例にすると決済手数料が5%前後です。不動産会社は集金業務以外にも多くの業務があります。家賃の5%では、とても足りませんよね。

いかがでしたでしょうか。

実は、不動産会社も八方塞がりの状態なのです。お互いにお互いのことを知り合う必要があります。

次回は最終回「今後の大家さんの身の振り方」です。これからの大空室時代を生き抜く方向性を示します。

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