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適正な家賃設定をする方法(No.14)

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宅建士/AFP/PMP®など。不動産オーナー向け教育事業、東京大家塾(2006年〜)や不動産実務検定®認定団体J-REC理事・東京第1支部長・認定講師(2008年〜)として累計3万件以上の不動産投資・活用・トラブル相談の経験から失敗しない不動産活用を体系化。Google★4.8/215件〜・Udemy講師★4.2/972名〜・ココナラ個別相談★4.9/123件〜。著書/共著17冊・講演実績全国25団体〜・寄稿/取材協力多数。

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適正な家賃設定をする方法!

前回は「敷金と礼金を見直そう」でした。滞納保証と賃貸の需給バランスから、以前のように敷金と礼金を設定するのは、賃貸住宅の借りやすさのメリットを潰すだけです。ただ、リスク管理のためにも定期借家契約としたいものです。

さて、第14回目は「適正な家賃設定をする方法」です。

相場から外れると、内覧されないどころか、仲介会社さんは来店客に勧めてもくれなくなります。では、適正な家賃設定をするにはどうしたら良いのでしょうか? その答えは、データ収集に尽きるといえます。

統計情報によるデジタルデータと仲介会社のアドバイスによるアナログデータ

なぜなら、統計情報は、主に募集賃料であるため、実際の成約賃料が分かりません。一方、現場の声として仲介会社さんのヒアリングだけでは、営業トークが混ざりますので主観的な数字となりやすいのです。そのため、客観性と主観性の両方からみる必要があります。

まずは統計情報です。

大家さんでも、簡単に取得する方法は、HOME’S の「見える!賃貸経営」です。また、各種ポータルサイトでは、最寄駅別の家賃相場情報を提供しています。ネットで「○○駅 家賃相場」と検索すると見つかります。管理会社なら、各ポータルサイト会社に依頼すると、駅別・間取別・問い合わせ比率のマトリックスデータを出してくれます。

仲介会社へのヒアリングのコツ!

次に、仲介会社さんへのヒアリングです。このとき、自分の物件の概要と豊富な写真を持参します。さて、アドバイスを聞くときの注意点があります。

それは営業トークだと思って聞くことです。例えば、高い家賃相場を提示して「うちなら高くても入居者決められます!」と仕事を受注しようとする営業トークか、または逆に安めの家賃相場を提示して、すぐに客付けできて売上になるような営業トークをする傾向にあります。

この見極めをするには、事前に統計情報を把握しておくことです。

いかがでしたでしょうか。

ここ数年で家賃相場が崩れ始めた地域が増えているようです。すぐにでもネットで家賃相場を見てみましょう。この相場観がないと、仲介会社さんのアドバイスの良し悪しが判断できません。

次回は、空室の原因とその対策です。空室の本質に迫っていきます。

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