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間口を広げることの注意点(No.12)

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宅建士/AFP/PMP®など。不動産オーナー向け教育事業、東京大家塾(2006年〜)や不動産実務検定®認定団体J-REC理事・東京第1支部長・認定講師(2008年〜)として累計3万件以上の不動産投資・活用・トラブル相談の経験から失敗しない不動産活用を体系化。Google★4.8/215件〜・Udemy講師★4.2/972名〜・ココナラ個別相談★4.9/123件〜。著書/共著17冊・講演実績全国25団体〜・寄稿/取材協力多数。

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リスク管理方法を3種類!

これまで様々な入居者のリスク管理について紹介してきました。その方法を整理すると、次の3つです。

  1. 入居ルールを決めてトラブルの予防線を張ること。
  2. 家賃滞納は保証会社にリスク転嫁すること。
  3. 定期借家契約で万が一のときに退去させられるようにすること。

これで、今まで断ってきたような入居希望者を受け入れることで、空室対策につながります。

さて、第12回は、このリスク管理手法について誤解されそうな点について補足します。良くあるのが「そんなリスクのある入居者ばかりではいつか大問題になる!?」というものです。

いえいえ。何も、すべての入居者がリスクの高い人ばかりにすることはありません。

全入居者中、2割程度です。全国の空室率から考えると8割は一般的な入居者で埋まるはずです。残りの2割を、他の大家さんが断るような人でもリスク管理をして受け入れることで満室にしようという考え方なのです。

過大な設備投資は不要!

次に、過大な設備投資をする必要はありません。

例えば、高齢者のためにバリアフリー化することはありませんし、ペット可だからといって、ペット用のキズのつきにくい壁紙や床材を使う必要はありません。もし、入居希望者から「ある設備が必要なので取り付けたい」と要望があれば許可すれば良いのです。もちろん、退去時に原状回復してもらうことが条件です。なお、原状回復してくれないリスクには、敷金の割増で対応します。

過大な設備投資は、その投資回収に時間が掛かります。

この回収期間中に賃貸市場が激変するリスクがありますので、特定の入居者層のための設備を導入するのは避けたいのです。設備投資の優先順位は、すべての入居者の住み心地がよくなる部分です。特定の入居者への対応は、設備(ハードウェア)ではなく、ルール(ソフトウェア)で対応することを優先します。なぜなら、ルールの変更のほうが、はるかに柔軟性があるからです。

定期借家制度を積極的に使用しよう!

最後に、定期借家制度を恐れないことです。

定期借家こそ「普通」の賃貸借なのです。貸したものは返してもらえる、借りたものは返す、当然の契約なのです。とはいえ、定期借家に抵抗のある管理会社が大多数です。ですが、大家さんの味方であるべき管理会社が、間違った認識のまま定期借家を導入しないのは不勉強ではないでしょうか。ぜひ、大家さんも管理会社も協力し合いながら定期借家を導入してほしいものです。

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