20Stepステップコンサル

新築企画の進め方のイメージチャート

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宅建士/AFP/PMP®など。不動産オーナー向け教育事業、東京大家塾(2006年〜)や不動産実務検定®認定団体J-REC理事・東京第1支部長・認定講師(2008年〜)として累計3万件以上の不動産投資・活用・トラブル相談の経験から失敗しない不動産活用を体系化。Google★4.8/226件〜・Udemy講師★4.18/1,107名〜・ココナラ不動産相談★5.0/136件〜。著書/共著19冊・講演実績全国30団体〜・寄稿/取材協力多数。

プロジェクトとは

  1. 独自性(創造性)
  2. 有期性

の特徴を持ち

  • 段階的詳細化

をもって進めていきます。

独自性とは、今までになりモノを。
有期性とは、明確な期限までに。

段階的詳細化とは、始めはラフに。
進めていくといろいろわかってくるので
段々と詳細に詰めていくこと。

なお

プロジェクトマネジメントとは
プロジェクトの成功確率を高める
取り組みのことです。

 

これを土地から新築企画に当てはめると
企画初期は、次のようなイメージです。

  1. コンセプトを仮に決める(誰に住んでほしいのか)・・・完成度40%くらい
  2. プランニング(平面図)を仮に決める・・・完成度20%くらい
  3. エリアを仮に決める・・・完成度20%くらい
  4. 賃料設定を仮に決める・・・完成度20%くらい
  5. コスト(総事業費)を仮に決める・・・完成度20%くらい
  6. ファイナンス(資金調達)を仮に決める・・・完成度20%くらい
  7. 土地を仮に決める・・・完成度20%くらい

まず

コンセプトを仮に決めて
その逆算で2番以降をラフに決めます。

この段階では
全て机上で進めます。

ですので、

  • 建築士に図面を作成してもらうことはしない
  • 精密な賃料調査はしない
  • 建設会社に見積もり依頼はしない
  • 銀行に直接相談はしない
  • 土地の現地調査はしない

となります。

このラフの作成段階で
難しいと感じるときは

不動産コンサルタントなどに
相談して進めます。

この段階の試行錯誤は
数回どころではなく
数十回はやることになります。

特にエリアによって
土地相場も家賃相場も異なるので

いろいろとエリアを変えて

「このエリアいけそうじゃないかな?」

と手応えを感じるまで
試行錯誤を繰り返します。(次ページ[3]に続く

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