「親が所有する土地に、自分がアパートを建てて経営したい」
そうお考えの方も多いのではないでしょうか？親子間であれば、気軽に土地を貸してもらえると思いがちですが、実際には 土地の使用権利 や 税金 に関する複雑な問題が潜んでいます。
今回は、不動産と税務の専門家として、親の土地に子がアパートを建てる際に知っておくべき 土地の利用権と 税金 について、詳細にわかりやすく解説していきます。
なぜ土地の使用権利が必要なのか？
建物を建築し所有するためには、当然ながらその土地を利用する権利が必要です。 これは、親子間であっても例外ではありません。
「え？親子なのにそんな面倒な…」
そう思われるかもしれません。しかし、法律上は、土地と建物は別々の財産として扱われます。 そのため、たとえ親子であっても、土地の所有者と建物の所有者が異なる場合は、土地の使用について何らかの法的根拠が必要となるのです。
土地の使用権利の種類
土地の使用権利には、大きく分けて以下の3種類があります。
- 所有権
- 土地を自由に使用、収益、処分できる最も強い権利です。
- 土地の所有者であれば、自由に建物を建てたり、売却したり、賃貸に出したりすることができます。
- 借地権
- 土地を借りて利用する権利です。
- 借地権には、地上権と賃借権があります。
- 地上権: 建物を所有する目的で土地を借りる権利で、一般的に借地権よりも強い権利で、長期間にわたって土地を利用することができます。
- 賃借権: 土地を借りる権利で、地上権よりも期間が短く、権利も弱いです。アパートやマンションを借りる際に発生する権利も賃借権の一種です。
- 使用貸借
- 無償で土地を借りて利用する権利です。
- 親族間や友人間で土地を貸し借りする際に、よく利用されます。
今回のケースでは、子が親の土地にアパートを建てる際に、使用貸借契約 を締結することが一般的です。 使用貸借とは、親が無償で子に土地の使用を許諾する契約であり、借地権とは異なり、地代が発生しません。
使用貸借契約における注意点
今回、固定資産税等の実費相当額のみのやりとりとします。このときの、親子間で使用貸借契約を締結する場合、以下の点に注意が必要です。
- 契約書の明確化
- 口約束ではなく、必ず書面で契約を締結しましょう。
- 契約期間、土地の使用目的、固定資産税等の負担、解約条件などを明確に記載しておくことで、将来のトラブルを防止できます。
- 地代や権利金の授受の禁止
- 使用貸借契約では、無償で土地を使用することが前提です。
- 地代や権利金に相当する金額を親に支払ってしまうと、税務上は 借地権の贈与 とみなされ、贈与税が課税される可能性があります。
- 「固定資産税相当額」であっても、実態として地代とみなされる可能性もあるため注意が必要です。
税金に関する注意点
親の土地に子がアパートを建てる場合、税金面でも注意が必要です。
- 親の所得税
- 使用貸借契約の場合、親は土地の使用料を得ていないため、原則として所得税は課税されません。
- 固定資産税等の実費負担についても、親の必要経費にはなりません。
- しかし、子から受け取る固定資産税相当額が、実態として地代とみなされた場合は、 不動産所得 として課税対象になる可能性があります。
- また、固定資産税相当額を受け取ることによって、親の所得が増加し、 社会保険料の負担が増える 可能性もあります。
- 子の所得税
- 子が親に支払う固定資産税等は、子の必要経費にはなりません。
- ただし、アパートの建築費用や維持管理費用、ローン金利などは、必要経費として計上できます。
- 贈与税
- 前述の通り、地代や権利金などの授受は贈与税の課税対象となる可能性があります。
相続税への影響：評価額はどうなる？
将来的に親が亡くなり、子が土地を相続する場合、相続税の評価額に影響が出ます。
- アパート建築による評価額の上昇
- 一般的に、更地の状態よりもアパートが建っている土地の方が評価額が高くなる傾向があります。
- これは、アパートが建っている土地は収益を生み出す財産とみなされるためです。
- 使用貸借契約による評価減
- しかし、使用貸借契約を締結している場合は、 自用地 として評価されるため、評価額が抑えられます。
- これは、子が親の土地を無償で使用しているという事実が考慮されるためです。
- 借地権の設定による評価減
- 仮に、子が親から土地を借りて（借地権を設定して）アパートを建てた場合は、土地の評価額はさらに下がります。
- これは、土地の所有権と利用権が分離しているため、土地の所有者である親の権利が制限されているとみなされるためです。
専門家への相談
税金に関する問題は複雑で、個々の状況によって適切な対応が異なります。 親の土地に子がアパートを建てる場合は、事前に税理士等の専門家に相談することを強くお勧めします。
専門家に相談することで、
- 適切な契約内容
- 税務上の注意点
- 節税対策
などをアドバイスしてもらうことができます。
まとめ
親の土地に子がアパートを建てることは、一見簡単そうに思えますが、土地の使用権利や税金について、しっかりと理解しておく必要があります。
特に、使用貸借契約を締結する際には、契約内容を明確にし、地代や権利金などの授受を行わないように注意しましょう。
また、相続税の評価額についても、事前に理解しておくことが大切です。
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